Гэтсби

ПОШ представляет проект клубного дома на Патриках

₽1.4 млрд Прибыль до налогов
₽5.0 млрд Выручка
₽3.6 млрд Затраты
₽2.2 млрд Выборка по кредиту
24 месяца Срок проекта

О проекте

Редевелопмент многоквартирного дома капитальный ремонт и надстройка пентхауса на 6-м этаже через реконструкцию
Продукт квартира с отделкой элитного уровня вместе с 2-мя м/м в паркинге, апартом для персонала, кладовой и долей в общем имуществе
Всего 5 квартир одна квартира на этаже
Квартиры с отделкой включая кухни и ванные (мудборд)
Бассейн 15 х 4 м
Паркинг 10 м/м
Целевой клиент региональная элита, которая особо ценит Патрики и квартиры с отделкой
Дизайнер Дмитрий Великовский (Instagram)
Девелопер ПОШ

Экономика

Базовый сценарий средняя цена ₽3.6 млн, прибыль до налогов ₽1.47 млрд
Консервативный сценарий средняя цена ₽3.1 млн, прибыль до налогов ₽0.71 млрд

Сценарии по выручке

Цены в базовом сценарии определены с учетом оценок брокеров
В каждый лот включены: квартира с отделкой, 2 м/м, кладовая и апарт для прислуги

Спрос и конкуренция

Патрики — самый известный и модный район в Москве, мечта для региональных клиентов

Патрики — №1 в Москве по средней цене за м² в ₽3.9 млн

В настоящий момент на Патриках дефицит нового предложения. Старт 5 проектов перенесен на 2026-27 годы. Подробнее про маркетинг.

Единственная новостройка — жилой комплекс "Левенсон" (сайт проекта) от компании Vesper. Здесь 24 квартиры, меньше 1 м/м на квартиру, нет бассейна, сервисных лифтов и апартов. Цены от ₽846 млн до ₽3.7 млрд за квартиры (от 3.5 до ₽6 млн за м²). По данным Dataflat.ru продано 3 квартиры по средней цене ₽3.4 млн за м². Кроме того продан "Главный особняк" (1,400 м²).

Инна Горбунова из Altus Capital ожидает значительный приток капитала на рынок недвижимости после снижения процентных ставок по депозитам.

Верхний уровень цен в Москве пробил отметку в $20 млн за лот и пошел выше. Ниже представлены цены на квартиры без отделки в домах компании Sminex.

Продажи

Основной канал продажи брокеры. Комиссия со сделки 3%.

Основной канал продвижения событийная программа на Патриках, которая позволит охватить целевую аудиторию в Instagram и Telegram.

В первую очередь продаются лоты №1-3. Потом продается лот №4. В самую последнюю очередь продается лот №5 (пентхаус).

Финансирование

₽1.82 млрд Покупка проекта финансируется банком. 3/5 ставки по кредиту капитализируется и возвращается в конце.

₽200 млн Собственные средства девелопера

Девелопер планирует за 9 месяцев реализовать 3 из 5 квартир, полностью погасить кредит перед банком и обеспечить проект финансовым ресурсом для выполнения работ по реконструкции объекта.

Параметры кредита

Общий кредитный лимит ₽2.6 млрд, включая лимит на покупку проекта ₽1.8 млрд и лимит на редевелопмент ₽0.8 млрд. Плановая выборка ₽2.2 млрд

Срок лимита до 31.12.2027. Плановый срок погашение кредита до 30.06.2026

Ставка КС+7%

Позиция по рискам

Нет разрешения на пентхаус

Вероятность успеха выше 70%. ВРИ не меняется. Высотная отметка не нарушается. Конструктив дома позволяет надстроить этаж. Все жилые новостройки вокруг выше высотной отметки в доме. Девелопер выбрал подрядчика с подтвержденным опытом.
Если разрешения не будет, на 6-м этаже появится эксплуатируемая кровля, которая будет продана владельцу квартиры на 5-м этаже или в долевую собственность всем владельцам квартир на 2-5 этажах.
Площадь террасы 220 м², коэффициент при продаже 30%, продаваемая площадь 66 м².
Вместе с выручкой снизятся и затраты.

Дефолт по кредиту

3/5 ставки капитализируются и оплачиваются, как и тело кредита, в конце.
Девелопер имеет 18 мес на продажу 3-х квартир.
Продать 3 квартиры за 18 месяцев более, чем вероятно.
Все дело в качестве продукта, мотивации брокеров, цене и условиях оплаты.

Рост процентных расходов по кредиту

Девелопер предполагает продажу 2-х квартир за 6 месяцев, поэтому в бюджете учтены процентные расходы на 6 месяцев в размере ₽270 млн.
Каждый дополнительный квартал уменьшает прибыль проекта на ₽135 млн.
Экономика проекта выдерживает дополнительные процентные затраты в течение 12 месяцев.

Снижение выручки

Экономика проекта выдерживает снижение цен на 20% в консервативном сценарии.
В случае отсутствия целевого спроса на большие квартиры с отделкой в течение первых 3-х месяцев, Девелопер может принять решение о размещении на этаже 2-х квартир вместо одной, продаже квартир без отделки, и размещении на 1-м этаже ритэйла и/или ресторана.

Рост затрат

В строительном бюджете проекта заложены 10% на непредвиденные затраты.
К реализации проекта будет привлечены генеральный проектировщик, технический заказчик и субподрядчики с подтвержденным целевым опытом.

Этапы и сроки

Всего 24 месяца. Старт в июле 2025 года, передача ключей в июле 2027 года.

Июль '25 старт проекта

Сентябрь '25 предпродажная упаковка здания, утверждение архитектурно-функциональной концепции и планировок, старт продаж

Октябрь '25 запуск работ по согласованию проекта реконструкции, утверждение проекта на капремонт

Ноябрь '25 старт строительных работ по модернизации инженерных систем

Декабрь '25 продано 3 из 5 квартир

Апрель '26 старт отделочных работ в квартирах на 2-5 этажах

Июнь '26 ремонт фасада, получение РнС на реконструкцию, старт строительства 6-го этажа

Сентябрь '26 сдача 6-го этажа, старт отделки

Май '27 завершение отделочных работ

Июль '27 передача ключей

Здесь кипит жизнь

В 100 метрах от дома расположены Cutfish, Mollusca, Santi, Pinch, Angel Cakes и еще десяток ресторанов, баров, бутиков и салонов.

Дом построен

Дом веден в эксплуатацию в 2008 году
Площадь участка 422 м², в будущем 560 м²
Площадь дома сейчас 2117 м², в будущем 2,338 м²
Жилая площадь сейчас 1050 м², в будущем 1,340 м²
Квартир в доме сейчас 3, в будущем 5
Подземный паркинг 8 м/м, во дворе 2 м/м

Великовский

Дизайнер проекта — Дмитрий Великовский (Instagram). В портфолио — десятки реализованных проектов в премиальном сегменте, в том числе жилые дома "Малая Бронная, 15" (сайт) и The Patricks (сайт) на Патриках.

Всего 5 квартир

В доме 6 наземных и 2 подземных этажей
Жилые этажи со 2-го по 6-й
Каждая квартира — одна на этаже
К каждой квартире прилагаются 2 м/м на подземном паркинге, сервисный апарт и кладовая на первом этаже

Эталонное зонирование

Квартиры зонированы на гостевую, приватную и сервисную функции
Гостевая функция гардероб, с/у, фойе, галерея, гостиная, столовая
Приватная функция мастер-спальня, детская и гостевые спальни, семейная гостиная, кабинет, кухня
Сервисная функция хранение, постирочная, апарт для сотрудника, инженерная комната

С отделкой

Все квартиры передаются с отделкой.

Кухня, фурнитура и столешницы произведены по индивидуальным проектам. Бытовая техника от ведущего мирового производителя
Ванные из итальянского мраморного камня и мозаики. Сантехника от ведущего мирового производителя
Паркет из ценных пород дерева
Столярка двери, гардеробные, встроенные шкафы ручной работы
Покраска красками и лаками высшего стандарта
Окна дерево-алюминиевые с повышенной звукоизоляцией

Разделение потоков

Отдельные входы и лифт для персонала
Гости и жители дома не пересекаются с персоналом, курьерами и доставкой

Помощники всегда рядом

Апарт в квартире с ванной и кухней для персонала
Дополнительно апарт на первом этаже для персонала
Комната отдыха для охранников и водителей на первом этаже

Гардьен — хранитель дома

В отличие от консьержа, гардьен проживает в доме
На первом этаже дома расположен апартамент для постоянного проживания гардьена
Гардьен заботится о доме, как своем, выполняя многие функции управляющей компании

Клубная гостиная

На первом этаже для встреч с гостями и соседями

2 м/м на квартиру

Подземный паркинг на 8 м/м. Плюс 2 м/м во дворе.
Зарядки для электрокаров и места для хранения колес

Бассейн

Уже действует бассейн 15х4 метров
Плюс сауна, ультрафиолет, крио, массажная и спортзал

Тишина

Дерево-алюминиевые окна с повышенной звукоизоляцией
Звуковая защита для наружных стен
Звуконепроницаемые перегородки внутри квартир
Виброзащита для инженерного оборудования
Бесшумные инженерные системы

Инженерные системы

Инженерные системы и оборудование от ведущих мировых производителей.

Вода система очистки и обогащения. Бесперебойное обеспечение горячей водой.
Воздух свежий с увлажнением. Приточно-вытяжная вентиляция с двухступенчатой системой очистки воздуха.
Климат индивидуальная система для каждой квартиры. Внутрипольные конвекторы.
Безопасность видео, контроль доступа. Противопожарная безопасность. Безопасность инженерных систем.
Лифты парадный, сервисный и автомобильный.
Связь усиление сотовой связи, высоко-скоростной интернет, Wi-Fi
Штатный инженер надежнее, быстрее и дешевле.