Успешный курорт — это уникальная комбинация из магнита, отеля и курортного жилья.
1 Магнит — это впечатления, развлечения и удовольствия круглый год. Чем интереснее магнит, тем прибыльнее курорт.
- Магнит обеспечивает круглогодичный поток целевых туристов, которые загружают отель и покупают жилье.
- Идеально, если курорт расположен рядом с действующим естественным или искусственным магнитом. Если магнита нет, создается собственный.
- Для курортов существует 8 золотых правил. Одно из правил: программа курорта (впечатления + развлечения + удовольствия) должна быть в 2 раза продолжительнее времени в пути до курорта и обратно.
- Всего более 100 магнитов, которые подходят для разного типа курортов.
2 Отель — место отдыха после впечатлений и развлечений.
- В отеле происходит конвертация гостя в покупателя курортного жилья.
- Количество и уровень номеров зависят от потока туристов.
- Часть номерного фонда должна обеспечиваться курортным жильем (sales-leaseback) для обеспечения арендной доходности для собственников.
3 Жилье — главный источник прибыли курорта.
- Иногда прибыль от курортного жилья полностью окупает инвестиции в Магнит и Отели.
- Иногда курортное жилье прекрасно продается без собственного Магнита, как в Сочи.
- Существует более 20 типов курортного жилья, которое подходит для разного типа курортов. Одна из самых распространенных ошибок среди девелоперов — неправильная комбинация типов жилья.
4 Операторы — чем профессиональнее операторы, тем лучше сервис и счастливее клиенты.
- Собрать группу операторов — это как собрать оркестр, где девелопер курорта — дирижер.
- Если не синхронизировать интересы оператора с интересами девелопера, будет конфликт, где девелопер пострадает больше оператора.
5 Очередность — самое важное и сложное решение, которое зависит от множества факторов.
- Если плохо спланировать очередность, финансовый поток проекта будет отрицательным дольше ожидаемого.
- Верное решение — небольшая и красивая первая очередь, которая передает атмосферу и ценность всего курорта.
6 Финансирование — баланс между скоростью возврата инвестиций и стабильным развитием курорта.
- Иногда спешка с возвратом приводит к сильному сокращению прибыли.
- Умелое использование льгот и субсидий от государства позволяет сильно повысить ROI.
- Много пользы от стратегических инвесторов.
- Умная юридическая структура курорта позволит не потерять весь проект в случае проблем одного из элементов; отдали банку за долги "убыточный аквапарк", развиваете остальное, получаете прибыль от продажи жилья рядом.
7 Команда — здесь корень всех неудач.
- Девелопмент курорта занимает годы. Частая смена ключевых исполнителей внутри девелопера приводит к неоправданной смене курса и приоритетов проекта.
- Многие курорты строятся далеко от городов. Для привлечения и удержания ключевого персонала хорошо бы построить жилой кластер рядом с курортом. Это окупается.
8 Продажи — самая простая задача.
- Если курорт спроектирован и спланирован правильно, соответствует спросу, то нет больших проблем с его продажей.
- Из сложного: как вначале загрузить Магнит, как потом клиентов Магнита превратить в гостей Отеля, а гостей Отеля — в покупателей курортного жилья. Как при этом не потерять клиентов в этой цепочке и не передавить на клиента с кросс-продажами.
- Из важного: как на ранней стадии проекта подтвердить основные гипотезы по спросу.
9 Стройка — всё дело в качественном проектировании и планировании.
- Для качественной проектно-сметной документации (ПСД) требуются детальные технические задания (ТЗ). Лучшие ТЗ готовят операторы, коммерсанты и инженеры. Распространенная ошибка среди девелоперов — заказать архитекторам разработку ТЗ. Курорт должен быть придуман в деталях до начала проектирования.
- Важно: разработка ТЗ обходится в смешные 0.5% от бюджета курорта, но критически влияют на весь проект. Начинающие девелоперы курортов сразу переходят к проектированию минуя стадию ТЗ. В лучшем случае это закончится потерянными инвестициями в проектирование.
- Качественная ПСД — залог минимальных смещений проекта по срокам и себестоимости. Некачественная ПСД — гарантия срывов сроков и превышения бюджета.
- Как правило, курорты строятся в удалении от крупных агломераций, что сказывается на профессионализме подрядчиков и себестоимости.
- Перед выбором генерального подрядчика следует нанять технического заказчика, который спланирует стройку и определит условия для подрядчиков. Если планированием стройки занимается генподрядчик, то девелопер гарантировано потеряет лишние деньги.
- Некоторые девелоперы курортов на всякий случай закладывают "свой интерес" в затраты. Это путь в никуда, если не является изначальным планом. Такая инвестиционная стратегия ломает весь проект. Вся команда перестает думать про клиентов. Такие проекты ждет неудача.
- В удаленных локациях целесообразно использовать быстровозводимые и модульные технологии. Архитекторы и строители не любят такие технологии, но это не должно волновать девелопера.
- Клиенты первой очереди курорта не должны ощущать дискомфорт от строительства последующих очередей.
10 GR — камень преткновения даже для всемогущих бизнесменов.
- Смена ВРИ может занять годы, подключение к сетям обойдется в лишние миллионы.
- Толковая стратегия, учитывающая интересы местных жителей, предпринимателей, всех уровней власти и госкомпаний, позволит снизить затраты и сократить сроки на получение разрешений.
По теме:
Курорт без магнита, деньги на ветер. Обзор наиболее перспективных магнитов.
10 факторов успешного курорта.