Журнал ПОШ ИТ

Гэтсби х ПСБ

Клубный дом "Гэтсби" на Патриках
Особенности для ПСБ
  • Строительный риск Дом построен и введен в эксплуатацию в 2008 году. Проект редевелопмента предполагает модернизацию инженерных систем, ремонт фасада, отделку квартир и общих зон, создание эксплуатируемой кровли.

  • Административный риск Дом уже является многоквартирным и не требует изменения ВРИ.

  • Управленческий риск Девелопером проекта является Петр Шура, экс-владелец девелоперской компании RGI, которая построила несколько знаковых домов на Остоженке. Главным архитектором выступает Дмитрий Великовский — один из лучших архитекторов в сегменте элитного жилья.

  • Коммерческий риск Патрики — самый дорогой район в Москве, и самый востребованный среди региональной элиты. В доме всего 4 квартиры по одной на этаже — эксклюзивней не бывает.

  • Кредитный риск Коммерческий план ПОШ предполагает продажу 2 из 4 квартир в течение 6 месяцев, что позволит полностью погасить кредит ПСБ. Продажи откроются на следующий день после перехода к ПОШ прав собственности на объект.
О проекте
  • Редевелопмент многоквартирного дома
  • Продукт квартира с отделкой элитного уровня вместе с 2-мя м/м в паркинге, апартом для персонала, кладовой и долей в общем имуществе
  • Всего 4 квартиры одна квартира на этаже
  • Квартиры с отделкой включая кухни и ванные (мудборд)
  • Бассейн 15 х 4 м
  • Паркинг 8 м/м
  • Целевой клиент региональная элита, которая особо ценит Патрики и квартиры с отделкой
  • Дизайнер Дмитрий Великовский (Instagram)
  • Девелопер ПОШ (сайт)
  • Сроки 24 месяца
Экономика
  • Базовый сценарий средняя цена ₽3.9 млн, прибыль до налогов ₽1.043 млрд
  • Консервативный сценарий средняя цена ₽3.5 млн, прибыль до налогов ₽0.58 млрд
Сценарии по выручке
  • Цены в базовом сценарии определены с учетом оценок брокеров
  • В каждый лот включены квартира с отделкой, 2 м/м, кладовая и апарт для прислуги
Спрос и конкуренция
  • Патрики — самый известный и модный район в Москве, мечта для региональных клиентов

  • Патрики — №1 в Москве по средней цене за м2 в ₽3.9 млн.

  • В настоящий момент на Патриках дефицит нового предложения. Старт 5 проектов перенесен на 2026-27 годы. Подробнее про маркетинг.

  • Единственная новостройка — жилой комплекс "Левенсон" (сайт проекта) от компании Vesper. Здесь 24 квартиры, меньше 1 м/м на квартиру, нет бассейна, сервисных лифтов и апартов. Цены от ₽846 млн до ₽3.7 млрд за квартиры (от 3.5 до ₽6 млн за м2). По данным Dataflat.ru продано 5 квартир по средней цене ₽3.4 млн за м2. Кроме того продан "Главный особняк" (1,400 м2).

  • Инна Горбунова из Altus Capital ожидает значительный приток капитала на рынок недвижимости после снижения процентных ставок по депозитам.
  • Верхний уровень цен в Москве пробил отметку в $20 млн за лот и пошел выше. Ниже представлены цены на квартиры без отделки в домах компании Sminex.
Продажи
  • Основной канал продажи брокеры. Комиссия со сделки 3%.

  • Основной канал продвижения событийная программа на Патриках, которая позволит охватить целевую аудиторию в Instagram и Telegram.

  • В первую очередь продаются лоты №1-3. Потом продается лот №4.
Финансирование
  • ₽1.82 млрд Покупка проекта финансируется банком ПСБ. 3/5 ставки по кредиту капитализируется.

  • ₽187 млн Инвестиции в старт проекта и продаж

  • Девелопер планирует за 9 месяцев реализовать 3 из 4 квартир, полностью погасить кредит перед банком и обеспечить проект финансовым ресурсом для выполнения работ по реконструкции объекта.
Параметры кредита
  • Общий кредитный лимит ₽3.33 млрд, включая лимит на покупку проекта ₽1.82 млрд и лимит на редевелопмент ₽1.5 млрд. Максимальная плановая выборка ₽2.03 млрд

  • Срок лимита до 30.09.2027. Плановый срок погашение кредита до 01.06.2026

  • Ставка КС+7%

  • Плановый срок кредитного комитета — первая неделя августа
Этапы и сроки
Всего 24 месяца. Старт в августе 2025 года, передача ключей в августе 2027 года.
  • Август '25 старт проекта

  • Сентябрь '25 предпродажная упаковка здания, утверждение архитектурно-функциональной концепции и планировок, старт продаж

  • Ноябрь '25 утверждение проекта на капремонт, старт строительных работ по модернизации инженерных систем

  • Февраль '26 продано 2 из 4 квартир

  • Апрель '26 старт отделочных работ

  • Июнь '26 продано 3 из 4 квартир

  • Сентябрь '26 продано 4 из 4 квартир

  • Май '27 завершение отделочных работ

  • Июль '27 передача ключей
Здесь кипит жизнь
В 100 метрах от дома расположены Cutfish, Mollusca, Santi, Pinch, Angel Cakes и еще десяток ресторанов, баров, бутиков и салонов.
Дом построен
  • Дом веден в эксплуатацию в 2008 году
  • Площадь участка 422 м2
  • Площадь дома сейчас 2117 м2
  • Жилая площадь сейчас 1050 м2, в будущем 1,221 м2
  • Квартир в доме сейчас 3, в будущем 4
  • Подземный паркинг 8 м/м, во дворе 2 м/м
Великовский
Дизайнер проекта — Дмитрий Великовский (Instagram). В портфолио — десятки реализованных проектов в премиальном сегменте, в том числе жилые дома "Малая Бронная, 15" (сайт) и The Patricks (сайт) на Патриках.
Всего 4 квартиры
  • В доме 5 наземных и 2 подземных этажей
  • Жилые этажи со 2-го по 5-й
  • Каждая квартира — одна на этаже
  • К квартире №4 будет добавлены эксплуатируемая кровля на 6 этаже
  • К каждой квартире прилагаются 2 м/м на подземном паркинге, сервисный апарт и кладовая на первом этаже
Эталонное зонирование
  • Квартиры зонированы на гостевую, приватную и сервисную функции
  • Гостевая функция гардероб, с/у, фойе, галерея, гостиная, столовая
  • Приватная функция мастер-спальня, детская и гостевые спальни, семейная гостиная, кабинет, кухня
  • Сервисная функция хранение, постирочная, апарт для сотрудника, инженерная комната
С отделкой
Все квартиры передаются с отделкой.

  • Кухня, фурнитура и столешницы произведены по индивидуальным проектам. Бытовая техника от ведущего мирового производителя
  • Ванные из итальянского мраморного камня и мозаики. Сантехника от ведущего мирового производителя
  • Паркет из ценных пород дерева
  • Столярка двери, гардеробные, встроенные шкафы ручной работы
  • Покраска красками и лаками высшего стандарта
  • Окна дерево-алюминиевые с повышенной звукоизоляцией
Разделение потоков
  • Отдельный вход для персонала
  • Гости и жители дома не пересекаются с персоналом, курьерами и доставкой
Помощники всегда рядом
  • Апарт в квартире с ванной и кухней для персонала
  • Дополнительно апарт на первом этаже для персонала
  • Комната отдыха для охранников и водителей на первом этаже
Гардьен — хранитель дома
  • В отличие от консьержа, гардьен проживает в доме
  • На первом этаже дома расположен апартамент для постоянного проживания гардьена
  • Гардьен заботится о доме, как своем, выполняя многие функции управляющей компании
Клубная гостиная
На первом этаже для встреч с гостями и соседями
2 м/м на квартиру
  • Подземный паркинг на 8 м/м. Плюс 2 м/м во дворе.
  • Зарядки для электрокаров и места для хранения колес
Бассейн
  • Уже действует бассейн 15х4 метров
  • Плюс сауна, ультрафиолет, крио, массажная и спортзал
Тишина
  • Дерево-алюминиевые окна с повышенной звукоизоляцией
  • Звуковая защита для наружных стен
  • Звуконепроницаемые перегородки внутри квартир
  • Виброзащита для инженерного оборудования
  • Бесшумные инженерные системы
Инженерные системы
Инженерные системы и оборудование от ведущих мировых производителей.
  • Вода система очистки и обогащения. Бесперебойное обеспечение горячей водой.
  • Воздух свежий с увлажнением. Приточно-вытяжная вентиляция с двухступенчатой системой очистки воздуха.
  • Климат индивидуальная система для каждой квартиры. Внутрипольные конвекторы.
  • Безопасность видео, контроль доступа. Противопожарная безопасность. Безопасность инженерных систем.
  • Лифты парадный, сервисный и автомобильный.
  • Связь усиление сотовой связи, высоко-скоростной интернет, Wi-Fi
  • Штатный инженер надежнее, быстрее и дешевле.
2025-07-27 13:22