С момента начала СВО московский рынок элитной недвижимости вырос кратно. Во многом из-за резкого роста спроса со стороны держателей крупных капиталов и быстро разбогатевших инвесторов. Одни диверсифицировали инвестиции, другие улучшали качество жизни.
По данным Sminex, крупнейшего девелопера дорогой недвижимости, площадь элитного жилья в продаже выросла с 46,181 м2 в 1К2022 года до 238,174 м2 (+415%) в 3К2025 года, средняя цена сделок с ₽1.44 млн за м2 до ₽2.57 млн. (+79%). Выглядит так, будто рынок на подъеме. Это не так!
Если посмотреть внимательно, то в 3К2025 года на первичном рынке было заключено 50 сделок в сегменте "Делюкс", падение год к году на 36%.
При этом в продаже находится 2,100 лотов. При текущем спросе для продажи текущего предложения понадобится почти 40 кварталов!
Средняя цена предложения за метр превысила ₽3 млн. 92% предложения — это квартиры без отделки. 88% предложения не соответствует 7 из 10 базовым принципам элитного жилья. Цены не соответствуют качеству и завышены искусственно.
Подтверждения
Два разных проекта от двух ведущих девелоперов дорогой недвижимости. Результат одинаковый — продаж почти нет.
Лаврушенский Sminex
Дом сдан
Квартиры продаются без отделки
Качество квартир и ЖК на уровне хорошего бизнес-класса
Цены за м2 от ₽2.2 млн до ₽6.5 млн
Цены за лот от ₽212.2 млн до ₽2.87 млрд
В доме 165 квартир, продано около 25%
В 2025 году продано всего 4 лота
Левенсон Vesper
Сдача в 2027 году
Квартиры продаются с отделкой
Качество квартир на уровне премиум-класса
Качество ЖК на уровне хорошего бизнес-класса
Цены за м2 от ₽2.7 млн до ₽5.5 млн
Цены за лот от ₽468 млн до 1.5 млрд
Здесь 24 квартиры, продано около 25%
В 2025 году продано всего 2 лота
Оценка перспектив
Искусственный рост цен на первичном рынке Девелоперы повышают цены в отрыве от спроса.
Объем первичного предложения многократно превышает спрос При этом на подходе несколько новых масштабных проектов.
К первичному предложению добавляется "вторичка". Инвесторы, которые купили квартиры в 2023-24 годах, выставляют на рынок свои квартиры пока цены держатся на рекордном уровне. В отличие от девелоперов инвесторы могут позволить себе демпинговать.
Новых продуктов на рынке почти нет, девелоперы работают по-старым лекалам: маленькая площадь квартир, продажа без отделки, инфраструктура бизнес-класса и так далее. Отложенный спрос на качественный люкс остается неудовлетворенным.
В результате на рынке затоваривание. Спрос на низкокачественный люкс сокращается.
Дальше снижение цен, замедление вывода на рынок новых проектов, снижение доходности для девелоперов.
Выиграют те девелоперы, которые смогут предложить клиентам качественно новый продукт, с новыми эмоциями, впечатлениями и стандартами.
ПОШ приглашает девелоперов и владельцев участков к созданию премиальных домов мирового класса в Москве и других городах России.
Патрики
Интересная ситуация складывается в одном из самых популярных районов в Москве.
Первичная и вторичная недвижимость практически не продаются
Престижность района падает, закрываются рестораны и магазины
При этом цены на первичном рынке держатся на рекордном уровне и....
К выходу на рынок готовятся несколько крупных проектов
Некоторые игроки (ФСК и Palladio) решили отказаться от конкуренции и продают свои проекты.
По логике, конкуренция между девелоперами должна привести к появлению новых интересных продуктов.
Однако пока ничего интересного не замечено девелоперы приглашают проходных у Мэра архитекторов, которые рисуют проходные фасады. В домах по-прежнему размещаются маленькие квартиры с планировками бизнес-класса, квартиры будут продаваться без отделки, качество домов на уровне бизнес-класса.
С таким подходом девелоперы сильно ограничивают свою прибыль и ROI. Новые старты будут откладываться, выручка, темпы реализации и доходность будут ниже плановых.
Возможности на сотни миллиардов
Закон В премиальном сегменте всегда качество важнее цены. Чем выше качество, тем щедрее клиент, тем выше премия к рынку, тем выше прибыль девелопера.
Дефицит В Москве, и России в целом — дефицит качественных премиальных домов и квартир, которые соответствуют привычным стандартам для Нью-Йорка, Лондона или Парижа. Спрос есть, но предложение в дефиците.
Причина Дома придумывают маркетологи и проектируют архитекторы, которые живут в домах более низкого класса и отдаленно чувствуют потребности и причуды богатых клиентов.
Возможность Девелоперы и инвесторы, которые выведут на рынок по-настоящему премиальный продукт, освоят отложенный спрос в сотни миллиардов рублей и реализуют квартиры с премией к рынку.
Решение ПОШ приглашает девелоперов и владельцев участков к созданию премиальных домов мирового класса в Москве и других городах России. ПОШ обладает целевой экспертизой. В ПОШ придумают продукт, спроектируют дом и упакуют под продажи.
Результат Довольные и благодарные клиенты, продажа квартир с премией к рынку, более высокая прибыль и доходность инвестиций.
С премией к рынку
Девелопер Петр Шура и архитектор Дмитрий Великовский, партнеры в компании ПОШ, изучили новые премиальные дома в Москве и пришли к выводу — в Москве дефицит качественного люкса. Дорогих квартир много, но настоящего люкса почти нет, купить нечего.
В продуктовом гиде ПОШ для премиальных домов 38 принципов и более 120 правил. Здесь представлены11 из 38 принципов с примерами, которые позволят продавать с существенной премией к рынку.