Рынок элитного жилья в Москве ожидают перемены. Впереди снижение цен, темпов вывода на рынок новых проектов и доходности девелоперов.
- В 3К25 количество сделок год к году сократилось на 36%
- Предложение превышает квартальный спрос в 40 раз, на рынке затоваривание низкокачественным люксом
- 88% предложения не соответствует 7 из 10 базовым принципам элитного жилья.
- Средняя цена в ₽3 млн за м2 не соответствует качеству и искусственно завышена.
- Девелоперы, которые игнорируют изменения, рискуют своей прибылью.
ПОШ публикует серию обзоров про перспективы элитного жилья для девелоперов и инвесторов
Следите за новыми материалами в нашем телеграм-канале.
- 3К25 Оценка перспектив элитного рынка в Москве
- Продуктовый гид для премиальных домов: 38 принципов и более 120 правил
- Классификация городской элитной недвижимости: 3 категории и 10 базовых критериев
- 5 самых интересных девелоперских проектов в Москве
- 10 лучших домов в Москве
- 10 трофейных домов в мировых столицах
- 7 главных продуктов в сегменте элитного жилья
- 8 основных типов покупателей элитного жилья
- 36 рекомендаций для ванной в мастер-спальне
Следите за новыми материалами в нашем телеграм-канале.
3К25 Затоваривание
- С момента начала СВО московский рынок элитной недвижимости вырос кратно. Во многом из-за резкого роста спроса со стороны держателей крупных капиталов и быстро разбогатевших инвесторов. Одни диверсифицировали инвестиции, другие улучшали качество жизни.
- По данным Sminex, крупнейшего девелопера дорогой недвижимости, площадь элитного жилья в продаже выросла с 46,181 м2 в 1К2022 года до 238,174 м2 (+415%) в 3К2025 года, средняя цена сделок с ₽1.44 млн за м2 до ₽2.57 млн. (+79%). Выглядит так, будто рынок на подъеме. Это не так!
- Если посмотреть внимательно, то в 3К2025 года на первичном рынке было заключено 50 сделок в сегменте "Делюкс", падение год к году на 36%.
- При этом в продаже находится 2,100 лотов. При текущем спросе для продажи текущего предложения понадобится почти 40 кварталов!
- Средняя цена предложения за метр превысила ₽3 млн. 92% предложения — это квартиры без отделки. 88% предложения не соответствует 7 из 10 базовым принципам элитного жилья. Цены не соответствуют качеству и завышены искусственно.
Подтверждения
Два разных проекта от двух ведущих девелоперов дорогой недвижимости. Результат одинаковый — продаж почти нет.
Лаврушенский Sminex
- Дом сдан
- Квартиры продаются без отделки
- Качество квартир и ЖК на уровне хорошего бизнес-класса
- Цены за м2 от ₽2.2 млн до ₽6.5 млн
- Цены за лот от ₽212.2 млн до ₽2.87 млрд
- В доме 165 квартир, продано около 25%
- В 2025 году продано всего 4 лота
Левенсон Vesper
- Сдача в 2027 году
- Квартиры продаются с отделкой
- Качество квартир на уровне премиум-класса
- Качество ЖК на уровне хорошего бизнес-класса
- Цены за м2 от ₽2.7 млн до ₽5.5 млн
- Цены за лот от ₽468 млн до 1.5 млрд
- Здесь 24 квартиры, продано около 25%
- В 2025 году продано всего 2 лота
Оценка перспектив
- Искусственный рост цен на первичном рынке Девелоперы повышают цены в отрыве от спроса.
- Объем первичного предложения многократно превышает спрос При этом на подходе несколько новых масштабных проектов.
- К первичному предложению добавляется "вторичка". Инвесторы, которые купили квартиры в 2023-24 годах, выставляют на рынок свои квартиры пока цены держатся на рекордном уровне. В отличие от девелоперов инвесторы могут позволить себе демпинговать.
- Новых продуктов на рынке почти нет, девелоперы работают по-старым лекалам: маленькая площадь квартир, продажа без отделки, инфраструктура бизнес-класса и так далее. Отложенный спрос на качественный люкс остается неудовлетворенным.
- В результате на рынке затоваривание. Спрос на низкокачественный люкс сокращается.
- Дальше снижение цен, замедление вывода на рынок новых проектов, снижение доходности для девелоперов.
- Выиграют те девелоперы, которые смогут предложить клиентам качественно новый продукт, с новыми эмоциями, впечатлениями и стандартами.
- ПОШ приглашает девелоперов и владельцев участков к созданию премиальных домов мирового класса в Москве и других городах России.
Патрики
Интересная ситуация складывается в одном из самых популярных районов в Москве.
- Первичная и вторичная недвижимость практически не продаются
- Престижность района падает, закрываются рестораны и магазины
- При этом цены на первичном рынке держатся на рекордном уровне и....
- К выходу на рынок готовятся несколько крупных проектов
Анонсированные новые проекты
- Sminex в Палашевском (ЕИСЖ)
- Coldy в Большом Козихинском
- Coldy на Малой Никитской
- R4S в Трехпрудном
- "Большая Бронная, 23" от ФСК
- Редевелопмент отеля "Марко Поло"
- Малая Бронная, 24
- "Пентаграм" от Palladio в Большом Козихинском
Некоторые игроки (ФСК и Palladio) решили отказаться от конкуренции и продают свои проекты.
По логике, конкуренция между девелоперами должна привести к появлению новых интересных продуктов.
Однако пока ничего интересного не замечено девелоперы приглашают проходных у Мэра архитекторов, которые рисуют проходные фасады. В домах по-прежнему размещаются маленькие квартиры с планировками бизнес-класса, квартиры будут продаваться без отделки, качество домов на уровне бизнес-класса.
С таким подходом девелоперы сильно ограничивают свою прибыль и ROI. Новые старты будут откладываться, выручка, темпы реализации и доходность будут ниже плановых.
По логике, конкуренция между девелоперами должна привести к появлению новых интересных продуктов.
Однако пока ничего интересного не замечено девелоперы приглашают проходных у Мэра архитекторов, которые рисуют проходные фасады. В домах по-прежнему размещаются маленькие квартиры с планировками бизнес-класса, квартиры будут продаваться без отделки, качество домов на уровне бизнес-класса.
С таким подходом девелоперы сильно ограничивают свою прибыль и ROI. Новые старты будут откладываться, выручка, темпы реализации и доходность будут ниже плановых.
Возможности на сотни миллиардов
- Закон В премиальном сегменте всегда качество важнее цены. Чем выше качество, тем щедрее клиент, тем выше премия к рынку, тем выше прибыль девелопера.
- Дефицит В Москве, и России в целом — дефицит качественных премиальных домов и квартир, которые соответствуют привычным стандартам для Нью-Йорка, Лондона или Парижа. Спрос есть, но предложение в дефиците.
- Причина Дома придумывают маркетологи и проектируют архитекторы, которые живут в домах более низкого класса и отдаленно чувствуют потребности и причуды богатых клиентов.
- Возможность Девелоперы и инвесторы, которые выведут на рынок по-настоящему премиальный продукт, освоят отложенный спрос в сотни миллиардов рублей и реализуют квартиры с премией к рынку.
- Решение ПОШ приглашает девелоперов и владельцев участков к созданию премиальных домов мирового класса в Москве и других городах России. ПОШ обладает целевой экспертизой. В ПОШ придумают продукт, спроектируют дом и упакуют под продажи.
- Результат Довольные и благодарные клиенты, продажа квартир с премией к рынку, более высокая прибыль и доходность инвестиций.
С премией к рынку
Девелопер Петр Шура и архитектор Дмитрий Великовский, партнеры в компании ПОШ, изучили новые премиальные дома в Москве и пришли к выводу — в Москве дефицит качественного люкса. Дорогих квартир много, но настоящего люкса почти нет, купить нечего.
В продуктовом гиде ПОШ для премиальных домов 38 принципов и более 120 правил. Здесь представлены 11 из 38 принципов с примерами, которые позволят продавать с существенной премией к рынку.