Журнал ПОШ ИТ

Гэтсби

ПОШ представляет проект клубного дома на Патриках
  • ₽1.4 млрд Прибыль до налогов
  • ₽5.0 млрд Выручка
  • ₽3.6 млрд Затраты
  • ₽2.2 млрд Выборка по кредиту
  • 24 месяца Срок проекта
О проекте
  • Редевелопмент многоквартирного дома капитальный ремонт и надстройка пентхауса на 6-м этаже через реконструкцию
  • Продукт квартира с отделкой элитного уровня вместе с 2-мя м/м в паркинге, апартом для персонала, кладовой и долей в общем имуществе
  • Всего 5 квартир одна квартира на этаже
  • Квартиры с отделкой включая кухни и ванные (мудборд)
  • Бассейн 15 х 4 м
  • Паркинг 10 м/м
  • Целевой клиент региональная элита, которая особо ценит Патрики и квартиры с отделкой
  • Дизайнер Дмитрий Великовский (Instagram)
  • Девелопер ПОШ
Экономика
  • Базовый сценарий средняя цена ₽3.6 млн, прибыль до налогов ₽1.47 млрд
  • Консервативный сценарий средняя цена ₽3.1 млн, прибыль до налогов ₽0.71 млрд
Сценарии по выручке
  • Цены в базовом сценарии определены с учетом оценок брокеров
  • В каждый лот включены: квартира с отделкой, 2 м/м, кладовая и апарт для прислуги
Спрос и конкуренция
  • Патрики — самый известный и модный район в Москве, мечта для региональных клиентов

  • Патрики — №1 в Москве по средней цене за м2 в ₽3.9 млн

  • В настоящий момент на Патриках дефицит нового предложения. Старт 5 проектов перенесен на 2026-27 годы. Подробнее про маркетинг.

  • Единственная новостройка — жилой комплекс "Левенсон" (сайт проекта) от компании Vesper. Здесь 24 квартиры, меньше 1 м/м на квартиру, нет бассейна, сервисных лифтов и апартов. Цены от ₽846 млн до ₽3.7 млрд за квартиры (от 3.5 до ₽6 млн за м2). По данным Dataflat.ru продано 3 квартиры по средней цене ₽3.4 млн за м2. Кроме того продан "Главный особняк" (1,400 м2).

  • Инна Горбунова из Altus Capital ожидает значительный приток капитала на рынок недвижимости после снижения процентных ставок по депозитам.
  • Верхний уровень цен в Москве пробил отметку в $20 млн за лот и пошел выше. Ниже представлены цены на квартиры без отделки в домах компании Sminex.
Продажи
  • Основной канал продажи брокеры. Комиссия со сделки 3%.

  • Основной канал продвижения событийная программа на Патриках, которая позволит охватить целевую аудиторию в Instagram и Telegram.

  • В первую очередь продаются лоты №1-3. Потом продается лот №4. В самую последнюю очередь продается лот №5 (пентхаус).
Финансирование
  • ₽1.82 млрд Покупка проекта финансируется банком. 3/5 ставки по кредиту капитализируется и возвращается в конце.

  • ₽200 млн Собственные средства девелопера

  • Девелопер планирует за 9 месяцев реализовать 3 из 5 квартир, полностью погасить кредит перед банком и обеспечить проект финансовым ресурсом для выполнения работ по реконструкции объекта.
Параметры кредита
  • Общий кредитный лимит ₽2.6 млрд, включая лимит на покупку проекта ₽1.8 млрд и лимит на редевелопмент ₽0.8 млрд. Плановая выборка ₽2.2 млрд

  • Срок лимита до 31.12.2027. Плановый срок погашение кредита до 30.06.2026

  • Ставка КС+7%
Позиция по рискам
Нет разрешения на пентхаус

  • Вероятность успеха выше 70%. ВРИ не меняется. Высотная отметка не нарушается. Конструктив дома позволяет надстроить этаж. Все жилые новостройки вокруг выше высотной отметки в доме. Девелопер выбрал подрядчика с подтвержденным опытом.
  • Если разрешения не будет, на 6-м этаже появится эксплуатируемая кровля, которая будет продана владельцу квартиры на 5-м этаже или в долевую собственность всем владельцам квартир на 2-5 этажах.
  • Площадь террасы 220 м2, коэффициент при продаже 30%, продаваемая площадь 66 м2.
  • Вместе с выручкой снизятся и затраты.

Дефолт по кредиту

  • 3/5 ставки капитализируются и оплачиваются, как и тело кредита, в конце.
  • Девелопер имеет 18 мес на продажу 3-х квартир.
  • Продать 3 квартиры за 18 месяцев более, чем вероятно.
  • Все дело в качестве продукта, мотивации брокеров, цене и условиях оплаты.

Рост процентных расходов по кредиту

  • Девелопер предполагает продажу 2-х квартир за 6 месяцев, поэтому в бюджете учтены процентные расходы на 6 месяцев в размере ₽270 млн.
  • Каждый дополнительный квартал уменьшает прибыль проекта на ₽135 млн.
  • Экономика проекта выдерживает дополнительные процентные затраты в течение 12 месяцев.

Снижение выручки

  • Экономика проекта выдерживает снижение цен на 20% в консервативном сценарии.
  • В случае отсутствия целевого спроса на большие квартиры с отделкой в течение первых 3-х месяцев, Девелопер может принять решение о размещении на этаже 2-х квартир вместо одной, продаже квартир без отделки, и размещении на 1-м этаже ритэйла и/или ресторана.

Рост затрат

  • В строительном бюджете проекта заложены 10% на непредвиденные затраты.
  • К реализации проекта будет привлечены генеральный проектировщик, технический заказчик и субподрядчики с подтвержденным целевым опытом.
Этапы и сроки
Всего 24 месяца. Старт в июле 2025 года, передача ключей в июле 2027 года.
  • Июль '25 старт проекта

  • Сентябрь '25 предпродажная упаковка здания, утверждение архитектурно-функциональной концепции и планировок, старт продаж

  • Октябрь '25 запуск работ по согласованию проекта реконструкции, утверждение проекта на капремонт

  • Ноябрь '25 старт строительных работ по модернизации инженерных систем

  • Декабрь '25 продано 3 из 5 квартир

  • Апрель '26 старт отделочных работ в квартирах на 2-5 этажах

  • Июнь '26 ремонт фасада, получение РнС на реконструкцию, старт строительства 6-го этажа

  • Сентябрь '26 сдача 6-го этажа, старт отделки

  • Май '27 завершение отделочных работ

  • Июль '27 передача ключей
Здесь кипит жизнь
В 100 метрах от дома расположены Cutfish, Mollusca, Santi, Pinch, Angel Cakes и еще десяток ресторанов, баров, бутиков и салонов.
Дом построен
  • Дом веден в эксплуатацию в 2008 году
  • Площадь участка 422 м2, в будущем 560 м2
  • Площадь дома сейчас 2117 м2, в будущем 2,338 м2
  • Жилая площадь сейчас 1050 м2, в будущем 1,340 м2
  • Квартир в доме сейчас 3, в будущем 5
  • Подземный паркинг 8 м/м, во дворе 2 м/м
Великовский
Дизайнер проекта — Дмитрий Великовский (Instagram). В портфолио — десятки реализованных проектов в премиальном сегменте, в том числе жилые дома "Малая Бронная, 15" (сайт) и The Patricks (сайт) на Патриках.
Всего 5 квартир
  • В доме 6 наземных и 2 подземных этажей
  • Жилые этажи со 2-го по 6-й
  • Каждая квартира — одна на этаже
  • К каждой квартире прилагаются 2 м/м на подземном паркинге, сервисный апарт и кладовая на первом этаже
Эталонное зонирование
  • Квартиры зонированы на гостевую, приватную и сервисную функции
  • Гостевая функция гардероб, с/у, фойе, галерея, гостиная, столовая
  • Приватная функция мастер-спальня, детская и гостевые спальни, семейная гостиная, кабинет, кухня
  • Сервисная функция хранение, постирочная, апарт для сотрудника, инженерная комната
С отделкой
Все квартиры передаются с отделкой.

  • Кухня, фурнитура и столешницы произведены по индивидуальным проектам. Бытовая техника от ведущего мирового производителя
  • Ванные из итальянского мраморного камня и мозаики. Сантехника от ведущего мирового производителя
  • Паркет из ценных пород дерева
  • Столярка двери, гардеробные, встроенные шкафы ручной работы
  • Покраска красками и лаками высшего стандарта
  • Окна дерево-алюминиевые с повышенной звукоизоляцией
Разделение потоков
  • Отдельные входы и лифт для персонала
  • Гости и жители дома не пересекаются с персоналом, курьерами и доставкой
Помощники всегда рядом
  • Апарт в квартире с ванной и кухней для персонала
  • Дополнительно апарт на первом этаже для персонала
  • Комната отдыха для охранников и водителей на первом этаже
Гардьен — хранитель дома
  • В отличие от консьержа, гардьен проживает в доме
  • На первом этаже дома расположен апартамент для постоянного проживания гардьена
  • Гардьен заботится о доме, как своем, выполняя многие функции управляющей компании
Клубная гостиная
На первом этаже для встреч с гостями и соседями
2 м/м на квартиру
  • Подземный паркинг на 8 м/м. Плюс 2 м/м во дворе.
  • Зарядки для электрокаров и места для хранения колес
Бассейн
  • Уже действует бассейн 15х4 метров
  • Плюс сауна, ультрафиолет, крио, массажная и спортзал
Тишина
  • Дерево-алюминиевые окна с повышенной звукоизоляцией
  • Звуковая защита для наружных стен
  • Звуконепроницаемые перегородки внутри квартир
  • Виброзащита для инженерного оборудования
  • Бесшумные инженерные системы
Инженерные системы
Инженерные системы и оборудование от ведущих мировых производителей.
  • Вода система очистки и обогащения. Бесперебойное обеспечение горячей водой.
  • Воздух свежий с увлажнением. Приточно-вытяжная вентиляция с двухступенчатой системой очистки воздуха.
  • Климат индивидуальная система для каждой квартиры. Внутрипольные конвекторы.
  • Безопасность видео, контроль доступа. Противопожарная безопасность. Безопасность инженерных систем.
  • Лифты парадный, сервисный и автомобильный.
  • Связь усиление сотовой связи, высоко-скоростной интернет, Wi-Fi
  • Штатный инженер надежнее, быстрее и дешевле.
2025-06-28 15:01