Здесь ₽6.8 млрд прибыли

ПОШ привлекает финансирование для развития сельско-дачного курорта в Переславле

• На дачном рынке вокруг Москвы сформировался отложенный спрос на качественный дачный продукт – около 100 тыс. домовладений по ₽10 млн. на сумму ₽1 трлн.

• ПОШ нацелен удовлетворить этот спрос, создав сеть сельско-дачных курортов "Село" вокруг Москвы.

• Главная особенность курортов – создание в первой очереди атмосферного отеля "Дача" для тест-драйва сельской жизни и дачного отдыха: приехал, отдохнул, попробовал, купил, если понравилось.

• Первый курорт расположен рядом с AZIMUT Park Hotel, Переславлем-Залесским и озером Плещеево. Целевая чистая прибыль ₽6.8 млрд.

• ПОШ привлекает ₽300 млн для развития первой очереди курорта в Переславле через продажу доли в проекте (актив – 418 га) и/или проектное финансирование. Целевой кредитор – РСХБ.

• Первая очередь курорта спроектирована и готова к старту строительства в течение 10 дней.

Привлекательность курорта "Село" для потребителя

• За последние 12 месяцев жители Москвы и области сделали 4.3 млн запросов "Купить дачу" в Яндексе.

• Потребители мечтают найти красивый дачный дом в благоустроенном поселке, который можно купить и сразу отдыхать, но находят другое: участки без подряда в поселках, которые застраиваются 10 лет, или старые дома в советских СНТ, которые не приспособлены для комфортного отдыха. Долгострои и советские СНТ составляют 99% предложения.

• Современные потребители не хотят связываться со строительством загородных домов и отдыхать на дачах в морально устаревших советских СНТ. Поэтому значительная часть спроса уходит в категорию отложенного – 4.3 млн запросов конвертируются всего в 50 тыс сделок. 1 сделка на 80 запросов – это очень мало. Потребители не могут найти подходящий продукт.

• Для удовлетворения отложенного спроса ПОШ разработал продукт "Сельско-дачный курорт", который устраняет недостатки конкурентов и позволяет потребителям получать настоящее удовольствие от сельской жизни и отдыха на даче.

Особенности курорта "Село"

1. Тест-драйв – возможность попробовать продукт перед покупкой; внутри каждого курорта действует атмосферный дачный отель, открытый для туристов и потенциальных покупателей.
2. Сельская жизнь – круглогодичная программа сельских впечатлений и развлечений. Здесь нескучно.
3. Скорость новоселья – ключи от дома не позже 120 дней после сделки.
4. Порядок и комфорт вместо долгостроев и конфликтов – здесь действуют правила отдыха и застройки; никаких долгостроев вокруг; за соблюдением правил следит профессиональная управляющая компания.
5. Дачная атмосфера вместо уродливой застройки – здесь действует дизайн-код по архитектуре, благоустройству и озеленению; все инженерные сети в земле.
6. Границы комфорта распространяются на всю территорию курорта, а не только на свой участок – 30% территории курорта находится в общем пользовании; пешеходные тропинки, площадки для детей и спорта, пруд, парк, клубный дом.
7. Сообщество вместо конфликтов – здесь созданы условия для развития сообщества: проводятся события, работают тематические клубы, созданы общественные пространства, действует совместное пользование инвентарем и инфраструктурой.
8. Актив вместо пассива – дачу можно сдавать в аренду и получать доход; внутри курорта работает дачный отель.
9. Гарантированная доступность локации без пробок – 108 минут на ж/д-экспрессе от Ярославского вокзала в центре Москвы. 3 рейса в день (расписание).

Особенности актива

• Курорт расположен рядом с историческим городом Переславль-Залесский и озером Плещеево (видео, 30 сек), в центре туристического маршрута "Золотое кольцо".

• ПОШ владеет правами собственности на 418 гектаров вокруг AZIMUT Park Hotel, на которых разрешено построить 2,100 дачных домовладений.

Изменения в генплан Переславского городского округа были утверждены в 2021 году, в ПЗЗ — в 2023 году.

• AZIMUT Park Hotel открыт в 2019 году. Здесь находится 2 гостиницы и 30 домиков общей емкостью 460 номеров.

• Загрузка комплекса в 2023 году составила около 40%. В 2023 году AZIMUT посетило более 100,000 гостей и 30,000 семей.

• Летом 2024 года открылся пляжный круглогодичный бассейн

• Собственник комплекса ВЭБ.РФ планирует увеличить загрузку до 60% после открытия всесезонного аквацентра (видимо, в 2026 году).

• AZIMUT для ПОШ — это бесплатный круглогодичный канал продаж и инфраструктура для покупателей дач. Чем привлекательнее и популярнее AZIMUT, тем больше спрос на дачные дома рядом.

Основные преимущества земельного банка

1. 418 га — большая территория, которая позволяет максимизировать прибыль от девелоперского проекта.
2. Внесены изменения в ВРИ.
3. В центре находится крупный и полезный инфраструктурный объект AZIMUT Park Hotel (объем инвестиций более ₽4 млрд).
4. AZIMUT притягивает более 100,000 потребителей в год, которых можно монетизировать через продукты и сервисы.
5. Построена автомобильная асфальтовая двухполосная дорога III категории (9 км), которая соединяет все участки ПОШ (инвестиции ₽260 млн).
6. Запущен газопровод.
7. Подведен оптоволоконный кабель "Ростелекома".
8. В 8 км от ПОШ находится ж/д-станция Берендеево, где с 2020 года открыта остановка ж/д-экспресса из Москвы.

ПОШ оценивает земельный банк в ₽627 млн из расчета ₽15 тыс за сотку.

ПОШ планирует получить ₽6.8 млрд чистой прибыли

96% прибыли проекта формируется за счет продажи земельных участков в составе дачных домовладений. 4% прибыли формируется в виде комиссий от производителей за продажу домов.

Состав стандартного домовладения

1. Земельный участок 14 соток, забор по периметру
2. Дом 1 этаж, 2 спальни, деревянно-каркасная технология, жилая площадь 80 м², площадь веранды 24 м²
3. Инфраструктура доля от 1% до 2% в общем имуществе: дороги и парковки, благоустройство тропинок, площадок и створов дорог, ночное освещение, навигация, водоем, система безопасности, клубный дом, оборудование для совместного пользования и инженерный пакет (электричество, вода, канализация, интернет)

Важно: ПОШ не продает участки без подряда. ПОШ продает готовые домовладения либо участки с подрядом.

Прибыль на земельных участках

• 418 га всего.
• 294 га – продаваемая площадь (70%).
• 14 соток – средняя площадь участка.
• 2,100 участков на продажу всего.

• Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽300 тыс за сотку.
• Средняя цена за участок составит ₽4.2 млн или 27% от средней цены домовладения в ₽15.2 млн.
• Целевая чистая прибыль – ₽6.6 млрд.
• Налоги: земельный налог (0.3%-1.5% от кадастровой оценки), налог на прибыль (7-25%).

Прибыль на домах

• Всего 2,100 домов. Целевая комиссия с каждого дома – 5% (из прибыли в 20-25%, которую получает производитель).

• Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽9.2 млн за дом или ₽115 тыс за м² жилой площади. Цена включает фундамент, монтаж, отделку, сантехнику и инженерию.

• Комиссионный доход ПОШ составит ₽966 млн. Комиссионный доход покрывает затраты девелопера на управление проектом и надзор за строительством.

• ПОШ ожидает чистую прибыль в ₽242 млн. Прибыль увеличится в случае, если ПОШ откроет собственное производство домов.

• Налоги: налог на прибыль (7-25%)

Прибыль на инфраструктуре

• ПОШ планирует продавать инфраструктуру по себестоимости без прибыли.

• Затраты на инфраструктуру компенсируются покупателями через целевые взносы. Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽1.75 млн за целевой взнос.

Устойчивые конкурентные преимущества ПОШ

1. Уникальный дизайн продукта
2. Атмосферный дачный отель, как канал продаж
3. Соседство с AZIMUT Park Hotel: бесплатный канал продаж и инфраструктура для отдыха
4. Сообщество из жителей ПОШ и фанатов дачного отдыха
5. Своя линейка трудно-копируемых домов
6. Близость к ж/д-станции с остановкой экспресса из Москвы
7. Выход на первую страницу поиска по целевым запросам, связанным с покупкой дачи (сейчас в этих запросах низкая конкуренция)
8. Своё медиа про дачный отдых с широким охватом целевой аудитории

ПОШ планирует реализовать проект за 6 лет

Продажа 2,100 участков за 6 лет – это реально. Как?

Отель "Дача" – главный канал продаж

• 4.3 млн запросов "Купить дачу" сделали жители Москвы и области за последние 12 мес.

• 47,500 запросов "Купить дом в Переславле" сделали жители Москвы и области за последние 12 мес.

• ПОШ планирует рекламировать в Яндексе свой дачный отель, как тест-драйв дачной жизни.

• 8,000 семей в год будет останавливаться в дачном отеле. За 6 лет количество гостей будет около 48,000 семей. Целевая конверсия гостя отеля в покупателя дачи около 5% – этого достаточно для продажи 2,100 домовладений в ПОШ.

AZIMUT – дополнительный, круглогодичный и почти бесплатный канал продаж

• 33,000 семей посетили AZIMUT в 2023 году. За 6 лет AZIMUT посетит почти 200,000 семей. Для продажи 2,100 домовладений достаточно, если дачу купят 1% от гостей AZIMUT.

• ПОШ планирует не менее 5 маркетинговых касаний с каждым гостем AZIMUT, включая приглашение в домашний ресторан "Застолье", экскурсию по дачному курорту и ночевку в дачном отеле.

50% продаж делают покупатели

• Как правило, при реализации загородного проекта 50% продаж делают сами покупатели, приглашая в гости друзей, рассказывая про свою покупку знакомым, родственникам и коллегам на работе. В ПОШ будет действовать мотивационная программа для жителей по привлечению новых покупателей.

Профиль целевой аудитории

• География районы вдоль проспекта Мира и рядом с Ярославским вокзалом в Москве, вдоль Ярославского шоссе в Области. Из этих районов удобно добираться до ПОШ.

• Семейный статус родители с маленькими детьми. Как только в семье появляются маленькие дети, родители минимизируют отдых в отелях, где зачастую отсутствуют условия для комфортного отдыха с детьми. В 2023 году в Москве и области родилось 186,000 детей. В Москве проживает около 1.2 млн детей в возрасте до 6 лет. Семьи с детьми до 6 лет могут претендовать на льготную семейную ипотеку.

• Работа сотрудники технологичных компаний и креативные профессионалы; клиенты "ИТ-ипотеки".

Цена за домовладение

• ₽7.5 млн стартовая цена за домовладение
• ₽15.2 млн средняя цена за домовладение. Этот уровень пересекается после продажи 1,200 домовладений через 4 года
• ₽18.3 млн финальная цена за домовладение через 6 лет
• ₽6 млн текущий максимальный лимит по льготной ипотеке со ставками от 3% (сельская) до 6% (ИТ и семейная).

Средняя цена за домовладение в ₽15.2 млн – это дорого? Нет

Аналоги и конкуренты

ПОШ изучил наиболее успешные курорты с дачными поселками вокруг Москвы, а также собрал всю доступную информацию по спросу и предложению в Переславле-Залесском.

Выделим два проекта:

• Дачный поселок "Лесные озера" в 96 км от Москвы по Ярославскому шоссе, где продают только готовые дома. Средняя цена за дом более ₽15 млн. За 4 года продано 470 домовладений.

• Дачный поселок "Коприно" в 310 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Поселок находится в составе курорта "Ярославское взморье". В поселке не продаются готовые дома. В продаже только участки без подряда с ценой от ₽200 тыс за сотку. Частные инвесторы приобретают участки, строят дома и продают как готовые домовладения от ₽12 млн. С 2020 года продано 280 участков.

В Переславле-Залесском 11 поселков, где продаются участки без подряда. Все поселки представляют из себя долгострои без асфальтовых дорог, благоустройства, дизайн-кода, сервиса и всего другого, что предлагает ПОШ.

Тестирование спроса

• В марте-апреле 2024 года ПОШ провел ряд тестовых рекламных кампаний, включая опрос потенциальных покупателей.

• Сайт posh.ru посетило 8,228 целевых посетителей

• Получено 480 лидов на просмотр и 412 анкет через опрос.

• Представители ПОШ уверены, что гипотеза об отложенном спросе на качественные дачи подтверждена.

• Не хватает одного – первой очереди для физической демонстрации продукта.

Для чего привлекаются инвестиции от Партнера

Инвестиции от партнера будут направлены на запуск первой очереди. Первая очередь занимает 19.3 га и рассчитана на 100 домовладений. Внутри первой очереди откроется дачный отель на 8 домов. Дачный отель – главный канал продаж.

Участок расположен на пути к центральному въезду в AZIMUT.

• Объем инвестиций в запуск первой очереди составит ₽200 млн, которые будут инвестированы в запуск отеля и подготовку 69 участков для продажи дачных домовладений (подведение дорог и сетей, ограждение участков).

• Основная функция отеля – погружение гостей в дачную атмосферу: приехал, осмотрелся, перекусил, заночевал, определился с выбором, купил дачу.

• Пример с высокой эффективностью – отель "Болотов дача" в Тульской области. В "Болотов" всё было сделано правильно кроме одного – очень маленькая территория поселка для строительства дач; весь поселок был распродан за 11 месяцев после открытия отеля.

Открытие отеля "Дача" запланировано на апрель 2025 года.

Текущая стадия проекта

• Разработан генплан, участки размежеваны
• Разработана ПСД на инфраструктуру
• Получены ТУ
• Подобраны коллекции домов, мебели, техники, благоустройства, озеленения
• Проведены тестовые рекламные кампании
• Получены 480 лидов на просмотр домов
• Готовность к старту строительства через неделю после открытия финансирования

Детальная информация

Более подробная информация предоставляется по запросу. Запрос направляйте в воцап или телеграм.