Здесь ₽6.8 млрд прибыли

ПОШ делится 40% от ₽6.8 млрд

• На дачном рынке вокруг Москвы сформировался отложенный спрос на качественный дачный продукт – около 100 тыс. домовладений по ₽10 млн. на сумму ₽1 трлн

• ПОШ нацелен удовлетворить этот спрос, создав сеть дачных курортов вокруг Москвы.

• Первый курорт расположен рядом с AZIMUT Park Hotel, Переславлем-Залесским и озером Плещеево.

• До 30 сентября ПОШ привлекает ₽300 млн для развития первого курорта в обмен на 40% в активе (418 га) и прибыли.

• Целевая прибыль партнера – ₽2.74 млрд. Возврат на инвестиции – 9.1х. Срок – 7 лет.

Привлекательность дачного курорта ПОШ для потребителя

• За последние 12 месяцев жители Москвы и области сделали 4.3 млн запросов "Купить дачу" в Яндексе.

• Потребители мечтают найти красивый дачный дом в благоустроенном поселке, который можно купить и сразу отдыхать, но находят другое: участки без подряда в поселках, которые застраиваются 10 лет, или старые дома в советских СНТ, которые не приспособлены для комфортного отдыха. Долгострои и советские СНТ составляют 99% предложения.

• Современные потребители не хотят связываться со строительством загородных домов и отдыхать на дачах в морально устаревших советских СНТ. Поэтому значительная часть спроса уходит в категорию отложенного – 4.3 млн запросов конвертируются всего в 50 тыс сделок. 1 сделка на 80 запросов – это очень мало. Потребители не могут найти подходящий продукт.

• Для удовлетворения отложенного спроса ПОШ разработал продукт "Дачный курорт", который устраняет недостатки конкурентов и позволяет потребителям получать настоящее удовольствие от отдыха на даче.

Особенности дачного курорта ПОШ

1. Тест-драйв – возможность попробовать продукт перед покупкой; внутри каждого курорта действует атмосферный дачный отель, открытый для туристов и потенциальных покупателей.
2. Скорость новоселья – ключи от дома не позже 120 дней после сделки.
3. Порядок и комфорт вместо долгостроев и конфликтов – здесь действуют правила отдыха и застройки; никаких долгостроев вокруг; за соблюдением правил следит профессиональная управляющая компания.
4. Дачная атмосфера вместо уродливой застройки – здесь действует дизайн-код по архитектуре, благоустройству и озеленению; все инженерные сети в земле.
5. Границы комфорта распространяются на всю территорию курорта, а не только на свой участок – 30% территории курорта находится в общем пользовании; пешеходные тропинки, площадки для детей и спорта, пруд, парк, клубный дом.
6. Сообщество вместо конфликтов – здесь созданы условия для развития сообщества: проводятся события, работают тематические клубы, созданы общественные пространства, действует совместное пользование инвентарем и инфраструктурой.
7. Актив вместо пассива – дачу в ПОШ можно сдавать в аренду и получать доход; внутри курорта работает дачный отель.
8. Гарантированная доступность локации без пробок – 108 минут на ж/д-экспрессе от Ярославского вокзала в центре Москвы. 3 рейса в день (расписание).

ПОШ предлагает инвестору 40% в активе

• Дачный курорт ПОШ расположен рядом с историческим городом Переславль-Залесский и озером Плещеево (видео, 30 сек), в центре туристического маршрута "Золотое кольцо".

• ПОШ владеет правами собственности на 418 гектаров вокруг AZIMUT Park Hotel, на которых разрешено построить 2,100 дачных домовладений.

Изменения в генплан Переславского городского округа были утверждены в 2021 году, в ПЗЗ — в 2023 году.

• AZIMUT Park Hotel открыт в 2019 году. Здесь находится 2 гостиницы и 30 домиков общей емкостью 460 номеров.

• Загрузка комплекса в 2023 году составила около 40%. В 2023 году AZIMUT посетило более 100,000 гостей и 30,000 семей.

• Собственник комплекса ВЭБ.РФ планирует увеличить загрузку до 60% после открытия всесезонного аквацентра в 2026 году.

• AZIMUT для ПОШ — это бесплатный круглогодичный канал продаж и инфраструктура для покупателей дач. Чем привлекательнее и популярнее AZIMUT, тем больше спрос на дачные дома рядом.

Основные преимущества земельного банка

1. 418 га — большая территория, которая позволяет максимизировать прибыль от девелоперского проекта.
2. Внесены изменения в ВРИ.
3. В центре находится крупный и полезный инфраструктурный объект AZIMUT Park Hotel (объем инвестиций более ₽4 млрд).
4. AZIMUT притягивает более 100,000 потребителей в год, которых можно монетизировать через продукты и сервисы.
5. Построена автомобильная асфальтовая двухполосная дорога III категории (9 км), которая соединяет все участки ПОШ (инвестиции ₽260 млн).
6. Запущен газопровод.
7. Подведен оптоволоконный кабель "Ростелекома".
8. В 8 км от ПОШ находится ж/д-станция Берендеево, где с 2020 года открыта остановка ж/д-экспресса из Москвы.

ПОШ оценивает земельный банк в ₽627 млн из расчета ₽15 тыс за сотку.

ПОШ планирует получить ₽6.8 млрд чистой прибыли

96% прибыли проекта формируется за счет продажи земельных участков в составе дачных домовладений. 4% прибыли формируется в виде комиссий от производителей за продажу домов.

Состав стандартного домовладения

1. Земельный участок 14 соток, забор по периметру
2. Дом 1 этаж, 2 спальни, деревянно-каркасная технология, жилая площадь 80 м², площадь веранды 24 м²
3. Инфраструктура доля от 1% до 2% в общем имуществе: дороги и парковки, благоустройство тропинок, площадок и створов дорог, ночное освещение, навигация, водоем, система безопасности, клубный дом, оборудование для совместного пользования и инженерный пакет (электричество, вода, канализация, интернет)

Важно: ПОШ не продает участки без подряда. ПОШ продает готовые домовладения либо участки с подрядом.

Прибыль на земельных участках

• 418 га всего.
• 294 га – продаваемая площадь (70%).
• 14 соток – средняя площадь участка.
• 2,100 участков на продажу всего.

• Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽300 тыс за сотку.
• Средняя цена за участок составит ₽4.2 млн или 27% от средней цены домовладения в ₽15.2 млн.
• Целевая чистая прибыль – ₽6.6 млрд.
• Налоги: земельный налог (0.3%-1.5% от кадастровой оценки), налог на прибыль (7-25%).

Прибыль на домах

• Всего 2,100 домов. Целевая комиссия с каждого дома – 5% (из прибыли в 20-25%, которую получает производитель).

• Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽9.2 млн за дом или ₽115 тыс за м² жилой площади. Цена включает фундамент, монтаж, отделку, сантехнику и инженерию.

• Комиссионный доход ПОШ составит ₽966 млн. Комиссионный доход покрывает затраты девелопера на управление проектом и надзор за строительством.

• ПОШ ожидает чистую прибыль в ₽242 млн. Прибыль увеличится в случае, если ПОШ откроет собственное производство домов.

• Налоги: налог на прибыль (7-25%)

Прибыль на инфраструктуре

• ПОШ планирует продавать инфраструктуру по себестоимости без прибыли.

• Затраты на инфраструктуру компенсируются покупателями через целевые взносы. Базовый сценарий рассчитан при средней цене ₽1.75 млн за целевой взнос.

Устойчивые конкурентные преимущества ПОШ для защиты прибыли

1. Уникальный дизайн продукта
2. Атмосферный дачный отель, как канал продаж
3. Соседство с AZIMUT Park Hotel: бесплатный канал продаж и инфраструктура для отдыха
4. Сообщество из жителей ПОШ и фанатов дачного отдыха
5. Своя линейка трудно-копируемых домов
6. Близость к ж/д-станции с остановкой экспресса из Москвы
7. Выход на первую страницу поиска по целевым запросам, связанным с покупкой дачи (сейчас в этих запросах низкая конкуренция)
8. Своё медиа про дачный отдых с широким охватом целевой аудитории

ПОШ планирует реализовать проект за 6 лет

Продажа 2,100 участков за 6 лет – это реально. Как?

Дачный отель ПОШ – главный канал продаж

• 4.3 млн запросов "Купить дачу" сделали жители Москвы и области за последние 12 мес.

• 47,500 запросов "Купить дом в Переславле" сделали жители Москвы и области за последние 12 мес.

• ПОШ планирует рекламировать в Яндексе свой дачный отель, как тест-драйв дачной жизни.

• 8,000 семей в год будет останавливаться в дачном отеле ПОШ. За 6 лет количество гостей будет около 48,000 семей. Целевая конверсия гостя отеля в покупателя дачи около 5% – этого достаточно для продажи 2,100 домовладений в ПОШ.

AZIMUT – дополнительный, круглогодичный и почти бесплатный канал продаж

• 33,000 семей посетили AZIMUT в 2023 году. За 6 лет AZIMUT посетит почти 200,000 семей. Для продажи 2,100 домовладений достаточно, если дачу купят 1% от гостей AZIMUT.

• ПОШ планирует не менее 5 маркетинговых касаний с каждым гостем AZIMUT, включая приглашение в домашний ресторан "Застолье", экскурсию по дачному курорту и ночевку в дачном отеле.

50% продаж делают покупатели

• Как правило, при реализации загородного проекта 50% продаж делают сами покупатели, приглашая в гости друзей, рассказывая про свою покупку знакомым, родственникам и коллегам на работе. В ПОШ будет действовать мотивационная программа для жителей по привлечению новых покупателей.

Профиль целевой аудитории

• География районы вдоль проспекта Мира и рядом с Ярославским вокзалом в Москве, вдоль Ярославского шоссе в Области. Из этих районов удобно добираться до ПОШ.

• Семейный статус родители с маленькими детьми. Как только в семье появляются маленькие дети, родители минимизируют отдых в отелях, где зачастую отсутствуют условия для комфортного отдыха с детьми. В 2023 году в Москве и области родилось 186,000 детей. В Москве проживает около 1.2 млн детей в возрасте до 6 лет. Семьи с детьми до 6 лет могут претендовать на льготную семейную ипотеку.

• Работа сотрудники технологичных компаний и креативные профессионалы; клиенты "ИТ-ипотеки".

Продажи по годам и очередям

В конце 2027 года, после продажи первых 500 домовладений, дачный курорт ПОШ соберет критическую массу покупателей. Дальше продажи будут идти по-накатанной. Уровень продаж будет зависеть от уровня жадности акционеров.

Цена за домовладение

• ₽7.5 млн стартовая цена за домовладение
• ₽15.2 млн средняя цена за домовладение. Этот уровень пересекается после продажи 1,200 домовладений через 4 года
• ₽18.3 млн финальная цена за домовладение через 6 лет
• ₽6 млн текущий максимальный лимит по льготной ипотеке со ставками от 3% (сельская) до 6% (ИТ и семейная). В ДОМ.РФ ожидают, что в ближайшем будущем появится льготная ипотека для ИЖС, где лимит повысят до ₽9 млн.

Средняя цена за домовладение в ₽15.2 млн – это дорого? Нет

Аналоги и конкуренты

ПОШ изучил наиболее успешные курорты с дачными поселками вокруг Москвы, а также собрал всю доступную информацию по спросу и предложению в Переславле-Залесском.

Выделим два проекта:

• Дачный поселок "Лесные озера" в 96 км от Москвы по Ярославскому шоссе, где продают только готовые дома. Средняя цена за дом более ₽15 млн. За 4 года продано 470 домовладений.

• Дачный поселок "Коприно" в 310 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Поселок находится в составе курорта "Ярославское взморье". В поселке не продаются готовые дома. В продаже только участки без подряда с ценой от ₽200 тыс за сотку. Частные инвесторы приобретают участки, строят дома и продают как готовые домовладения от ₽12 млн. С 2020 года продано 280 участков.

В Переславле-Залесском 11 поселков, где продаются участки без подряда. Все поселки представляют из себя долгострои без асфальтовых дорог, благоустройства, дизайн-кода, сервиса и всего другого, что предлагает ПОШ.

В июле 2024 года аналитики девелоперской компании ФСК оценили потенциальный спрос на продукт ПОШ следующим образом: 240 продаж в год по цене от 9.8 млн за домовладение.

Тестирование спроса

• В марте-апреле 2024 года ПОШ провел ряд тестовых рекламных кампаний, включая опрос потенциальных покупателей.

• Сайт posh.ru посетило 8,228 целевых посетителей

• Получено 480 лидов на просмотр и 412 анкет через опрос.

• Представители ПОШ уверены, что гипотеза об отложенном спросе на качественные дачи подтверждена.

• Не хватает одного – первой очереди для физической демонстрации продукта.

Для чего привлекаются инвестиции от Партнера

Инвестиции от партнера будут направлены на запуск первой очереди. Первая очередь занимает 19.3 га и рассчитана на 100 домовладений. Внутри первой очереди откроется дачный отель на 8 домов. Дачный отель – главный канал продаж.

Участок расположен на пути к центральному въезду в AZIMUT.

• Объем инвестиций в запуск первой очереди составит ₽200 млн, которые будут инвестированы в запуск отеля и подготовку 69 участков для продажи дачных домовладений (подведение дорог и сетей, ограждение участков).

• Основная функция отеля – погружение гостей в дачную атмосферу: приехал, осмотрелся, перекусил, заночевал, определился с выбором, купил дачу.

• Пример с высокой эффективностью – отель "Болотов дача" в Тульской области. В "Болотов" всё было сделано правильно кроме одного – очень маленькая территория поселка для строительства дач; весь поселок был распродан за 11 месяцев после открытия отеля.

Дачные дома под аренду

В отеле ПОШ будет открыто 7 тематических дач. Каждая дача будет посвящена вымышленному герою с уникальной атмосферой.

1. Дача архитектора
2. Дача художника
3. Дача музыканта
4. Дача военного
5. Дача ученого
6. Дача спортсмена
7. Дача коллекционера

Дача №8 – клубный дом в отеле ПОШ

Основные функции клубного дома:

• Домашний ресторан
• Бар с местными настойками
• Коллекции варенья и солений
• Чайная церемония из местных трав
• Библиотека из 1,000 книг
• Коллекция настольных игр
• Кинозал
• Piano bar
• Зал для йоги
• Студия для творчества

Уличная программа отеля

• Беседка с кострищем
• Огород с теплицей
• Плодовый сад
• Мангальная площадка
• Детская площадка
• Спортивная площадка
• Водоем
• Пешеходный променад до водоема

Открытие клубного дома запланировано на декабрь 2024 года, открытие отеля – в марте 2025 года.

Текущая стадия проекта

• Разработан генплан, участки размежеваны
• Разработана ПСД на инфраструктуру
• Получены ТУ
• Подобраны коллекции домов, мебели, техники, благоустройства, озеленения
• Проведены тестовые рекламные кампании
• Получены 480 лидов на просмотр домов
• Готовность к старту строительства через неделю после открытия финансирования

Команда проекта

• Руководитель проекта Игорь Нурмухамедов, ранее директор по девелопменту курорта "Ярославское взморье", включая дачный кластер "Коприно"
• Директор по проектированию и строительству Сергей Елисеев, ранее отвечавший за девелопмент поселков в компании Villagio, включая поселок "Миллениум"
• Директор по продажам Виталий Микрюков, ранее отвечавший за сопровождение коммерческих программ для застройщиков жилья

Акционер ПОШ и директор по продукту — Петр Шура, который ранее выступал инвестором курорта AZIMUT Pereslavl, универмага "Цветной" и жилого микрогорода "В лесу" (сегодня "Левел Лесной").

Сделка с инвестором и финансирование

Источники финансирования

• Основной источник финансирования для старта проекта – привлечение прямых инвестиций через продажу 40% в активе: ПОШ привлекает ₽300 млн, из которых ₽200 млн будут направлены в проект, ₽100 млн – кэш-аут акционера ПОШ.

• Второй по важности источник финансирования – целевые взносы от покупателей для покрытия затрат на инфраструктуру. Эта выручка не покрывается эскроу-счетами в отличие от выручки за строительство домов.

• Выручка от продажи земельных участков направляется акционерам проекта и не поступает в проект.

Проектное финансирование

• На последующих этапах развития проекта, после снижения ключевой ставки ЦБ ниже 12%, планируется привлечение проектного финансирования. В настоящий момент ПОШ ведет переговоры о проектном финансировании с РСХБ, Сбером и ВТБ.

• В июле 2023 года ПОШ получил коммерческое предложение по финансированию от банка ДОМ.РФ, но отказался из-за невыгодных условий (ставка ЦБ + 3.8%; кредитный лимит на ₽875 млн с первым подлимитом всего лишь на ₽75 млн; высокая плата за резервирование лимита и так далее).

• ПОШ предпримет необходимые усилия для привлечения проектного финансирования на льготных условиях в рамках действующих госпрограмм в области туризма, деревянного домостроения, развития сельских территорий и детского отдыха.

Структура сделки с Партнером

• Партнер приобретает 40% в активе за ₽151 млн по оценке ₽9,000 за сотку (дисконт 40% к оценке актива в ₽15,000 за сотку)

• ПОШ возвращает ₽51 млн в проект в виде акционерного займа

• Партнер добавляет ₽149 млн в проект в виде акционерного займа

• Общая сумма акционерных займом составит ₽200 млн, которые возвращаются из прибыли проекта

• Общий объем инвестиций Партнера ₽300 млн

Возврат инвестиций

• Основной источник возврата инвестиций – выручка от продажа земельных участков. Возврат обеспечивается с продажи каждого земельного участка. Прибыль от продажи земельных участков распределяется сразу после продажи.

• Прибыль от реализации домиков распределяется по результатам календарного года.

• Для более быстрого возврата инвестиций Партнеру, ПОШ готов сместить баланс выплат в пользу Партнера в первые 2 года. К сентябрю 2026 года, через 24 месяца, Партнер вернет ₽300 млн и дальше будет получать чистую прибыль.

Целевая доходность Партнера

• Инвестиции ₽300 млн
• Доля в прибыли 40%
• Прибыль ₽2,743 млн
• ROI 9.14x

Риски и сценарии

Если спрос на дачи окажется слабым и сроки монетизации актива выйдут за 7-летний горизонт, ПОШ реализует (продаст или вложит в партнерство) свободные земельные участки для следующих продуктов:

• Тематические парки отдыха Предпосылки: рядом AZIMUT, нет необходимости инвестировать в гостиницы; проект расположен в центре "Золотого кольца"; в 3-часовой доступности проживает 22 млн потребителей; дефицит качественных туристических впечатлений.

• Загородный кампус для ИТ-компаний Предпосылки: интерес к загородным кампусам со стороны Сбера, Яндекса, VK, Kaspersky и Ростелекома; конкуренция среди ИТ-компаний за создание привлекательных условий для талантов.

• Детский курорт Предпосылки: Решение Путина В.В. о строительстве детского лагеря "Страна детей" в Переславле; высокий дефицит качественных детских лагерей вокруг Москвы.

Апсайды

Участие в создании следующих бизнесов:

1. Сеть дачных отелей вокруг Москвы на 3,000 номеров
2. Крупнейший дачный девелопер в России с капитализацией более ₽20 млрд
3. Технологичное производство быстровозводимых домов мощностью более 1,000 домокомплектов в год

Ближайшие шаги для Партнера

1. Поездка в Переславль
2. Подписание термшита
3. Проверка юридических прав на участки
4. Проверка маркетинговых исследований
5. Подписание сделки

ПОШ заинтересован в подписании сделки и старте работ до 30 сентября. В этом случае первая очередь будет готова к работе в полную мощность в марте 2025 года к сезонному росту интереса потребителей к покупке дачи.

Воцап или телеграм для вопросов.