Бизнес-план 25-27

Стратегия проекта

За последние 12 мес москвичи сделали более 3 млн запросов "Купить дачу" в Яндексе (статистика). В результатах поиска — участки без подряда в неорганизованных поселках или советские дачные дома "6 соток" (результаты). Качественного дачного продукта нет.

На рынке годами копится отложенный спрос на качественный дачный продукт с инфраструктурой, благоустройством, атмосферой, правилами отдыха и без долгостроев. По разным оценкам этот спрос превышает 100,000 домовладений.

ПОШ удовлетворит этот спрос. Для этого разработан продукт "Дачный курорт" с уникальной технологией продаж. Реализация проекта превратит Переяславль в дачную столицу.

ПОШ создаст Выставку дачной архитектуры из 20 домов, проведет Фестиваль дачной культуры, откроет небольшой Дачный отель для тест-драйва продукта. Всё вместе позволит распродать весь курорт (1,800 домовладений) за 7-8 лет.

ПОШ приглашает "ПСБ Бизнес" проинвестировать ₽250 млн в капитал проектной компании.

"ПСБ Бизнес" получит 40% в проектной компании и ₽2 млрд чистой прибыли.

Проектной компании принадлежит 300 га вокруг курорта AZIMUT Pereslavl. Все 300 га включены в границы населенных пунктов с ВРИ для ИЖС и отдыха. Кадастровая оценка земельного банка более ₽600 млн.

Проектная компания ООО "Билдинг" (ИНН 7602159457) зарегистрирована в Ярославле.

Открытие первой очереди уже 2026 году.

История и масштаб

ПОШ занимается развитием рекреационного кластера в Переславле с 2010 года.

В 2018 году открылся гостиничный комплекс AZIMUT Pereslavl, который в 2024 году посетили более 108,000 гостей.

ПОШ принадлежит 400 га вокруг AZIMUT, где на 300 га создается дачный курорт, и на 100 га — сафари-парк для туристов.

₽4.2 млрд целевая прибыль дачного курорта. Открытие первой очереди в 2026 году. Завершение продаж и строительства в 2032 году.

₽19.1 млрд целевая прибыль сафари-парка. Парк откроется через 3 года после возобновления льготного кредитования для туристических проектов. Скорее всего парк откроется в апреле 2030 года.

₽23.3 млрд общая прибыль проекта.

Дачный курорт

300 га общая площадь курорта
72% продаваемая площадь
1,800 дачных домовладений всего
Около 100 домовладений в одном клубе
Участки от 10 до 18 соток

Красивая атмосфера застройка и благоустройство в соответствие с дизайн-кодом
Чистое небо все провода и трубы в земле
Без долгостроев участки продаются только с подрядом
Без конфликтов действуют правила отдыха
Запрет на краткосрочную сдачу домов шумным туристам
Около 40% территории клуба в общем пользовании
Общественные огород, библиотека и баня
Клуб путешественников для поездок по "Золотому кольцу"
Сервис профессиональная управляющая компания
И многое другое

Воронка продаж

ПОШ создает 3 уникальных канала продаж, которых нет и не будет у конкурентов
Эти каналы позволят распродать 1,800 домовладений за 7 лет с 2026 по 2032 год

Выставка от 20 до 30 выставочных домов (коллекция) с отделкой и меблировкой на благоустроенных участках. Выставка открыта с июня по август. Покупатели получают уникальный опыт дачного отдыха и знакомства с лучшими домами на рынке. Выставка для ПОШ — это прибыльный канал продаж.

Дачный отель выставочные дома в низкий сезон (сентябрь-май) становятся гостевыми домами для тест-драйва дачной жизни. Здесь покупатели смогут протестировать каждый дом в удобном для себя режиме. Дачный отель для ПОШ — это самоокупаемый канал продаж.

AZIMUT круглогодичный магнит для москвичей (сайт отеля), у которых нет своего загородного дома для отдыха. AZIMUT для ПОШ — это почти бесплатный канал продаж.

95% инвестиций ПОШ в рекламу сфокусированы на Выставке и Отеле. ПОШ может позволит инвестировать в Выставку и Отель кратно больше конкурентов, так как возврат инвестиций обеспечивают не только Выставка и Отель, но и Дачный курорт.

Бизнес-модель

Главный источник прибыли — продажа домовладений в дачных клубах.

Домовладение состоит из 3-х элементов земельный участок, дом и целевой взнос (компенсация затрат на инженерный пакет, благоустройство и имущество общего пользования).

Земельные участки обеспечивают 80% выручки и почти 90% прибыли. Земельные участки продаются только вместе с домом и инженерным пакетом.

Дома продаются только через ПОШ. С каждой продажи ПОШ получает 5%-ую комиссию. Обязательства по строительству и гарантийному обслуживанию домов выполняют авторизованные подрядчики из числа участников Выставки.

Целевой взнос равен себестоимости затрат.

Выставка и дачный отель работают в ноль, и обеспечивают поток покупателей.

Цены и конкуренция

99% конкурентов продают участки без подряда на строительство дома, благоустройства и инфраструктуры. Цена "входа" гораздо ниже, чем в ПОШ. Потребители, которых устраивает дачный отдых в окружении многолетней стройки, без дорог, без правил и без инфраструктуры, не относятся к целевой аудитории ПОШ.

₽11.4 млн стартовая цена за домовладение. На старте цена на продукт ПОШ ниже сопоставимых аналогов. После проведения выставки в 2026 году цены на продукты ПОШ будут выше сопоставимых аналогов.

₽2.4 млн стартовая цена за участок 12 соток. Цена за сотку ₽200 тыс. Доля участка в стоимости домовладения 21%.

₽8.0 млн стартовая цена за дом или домокомплект с отделкой, включая ванные комнаты. Средняя площадь дома 80 м², средняя цена 100 тыс за м².

₽1.0 млн стартовая цена за целевой взнос, в который включены затраты на строительство дорог, благоустройство территории, инженерное обеспечение участка и клуба, создание системы безопасности и инфраструктуры для отдыха.

Продукты ПОШ будут доступны покупки с использованием льготной ипотеки, в том числе "Сельской"

Тестирование спроса

В 2024 году ПОШ провела несколько тестовых рекламных кампаний.

Продукт ПОШ был протестирован на 2,500 посетителях AZIMUT.

Более 20% респондентов выразили интерес к тест-драйву дачи на курорте ПОШ: выбрали дом, дату и тариф, прислали заявку с контактами.

Финансирование

Максимальный объем акционерного и заемного финансирования в дачный курорт ₽650 млн, включая ₽200 млн (30%) от акционеров и ₽450 млн (70%) кредитных средств.

Целевое назначение

Строительство выставки из 20 дачных домов в благоустроенной среде и урбанизацию 100 участков для строительства домов, включая дороги и инженерные сети. Дальше проект финансируется из прибыли.

Этапы финансирования на период 2025-2027 годы

2025

Август проектирование
Октябрь открытие технической дороги
Ноябрь открытие пилота

2026

Март старт строительства 20 выставочных домов
Май старт урбанизации 100 участков в первой очереди
Июнь открытие выставки на 20 домов
Сентябрь закрытие выставки
Октябрь завершение урбанизации 100 участков
Ноябрь открытие отеля

2027

Март старт строительства дополнительных 10 выставочных домов
Май закрытие отеля, открытие выставки из 30 домов
Май старт урбанизации 250 участков во второй очереди
Сентябрь закрытие выставки
Октябрь завершение урбанизации 250 участков
Ноябрь открытие отеля

₽200 млн — инвестиции от акционеров

50/50 РФПИ и квалифицированный партнер
Требования квалификации от РФПИ Компания с одним из следующих финансовых показателей за 2024 год, подтвержденных РСБУ или МСФО: выручка более ₽60 млрд, активы более ₽60 млрд или EBITDA более ₽9 млрд
Возврат инвестиций в течение 36 месяцев
Старт финансирования сентябрь 2025

₽450 млн — кредит

Возврат кредита за счет продажи выставочных домов и 100 участков.

Проектное финансирование от банка
ПСБ, ВЭБ, ДОМ.РФ, РСХБ, Сбер, ВТБ
Срок 18 месяцев
Старт финансирования февраль 2026
Ставка КС + 4%. Прогноз ЦБ по КС: в 2025 — 19.3%, в 2026 — 13.8%, в 2027 — 10.2%. Средняя ставка по кредиту около 18%.
К оплате 2/5 от КС, 3/5 капитализируется
Комиссия за открытие 0.5%
Депонирование % к оплате за 6 месяцев
Используем доступные льготные кредитные программы

₽200 млн — возобновляемая кредитная линия (ВКЛ)

С 2027 года поддерживаем ВКЛ для финансирования стройки в низкий сезон

Цели 2025-26

Открыть выставку в июне 2026 года
Продать 20 выставочных домов
Продать 100 домовладений в первой очереди курорта
Получить 1,000 целевых заявок на покупку домов
Подтвердить целевые цены и объем продаж по всему проекту
Спланировать девелопмент проекта на 8 лет вперед

Задачи 2025

Утвердить бизнес-план и финансовую модель
Подписать сделку с РФПИ и квалифицированным партнером
Спроектировать пилот, выставку и первую очередь дачного курорта
Выбрать и законтрактовать 20 домов для выставки
Утвердить ППТ
Построить дорогу в строительном исполнении внутри выставки
Получить ТУ на электричество
Построить фундаменты для выставочных домов
Построить и открыть пилот (штаб)
Спланировать строительные работы на 2026 год
Подписать проектное финансирование с банком
Утвердить план инвестиций в проектирование сафари-парка

Команда

Руководитель проекта Игорь Нурмухамедов. Ранее отвечал за девелопмент курортов AZIMUT Pereslavl и "Ярославское взморье".

Строительство Андрей Никитин. Построил более 50 быстровозводимых домов.

Проектирование сетей Сергей Елисеев. Спроектировал более 20 загородных поселков и курортов.

Дизайн домиков и среды В процессе подбора

Реклама и продажи Виталий Микрюков. Более 10 лет сопровождает маркетинг и продажи в девелоперских проектах.

Медиа и контент Алёна Шевченко. Более 20 лет возглавляет медиа по недвижимости.

Выставка и отель В процессе подбора

Подробнее

Проектирование
Организация строительства
Маркетинговый обзор
Реклама и продажи
Технология выставки
Технология дачного отеля
Технология дачного курорта
Автоматизация

Дополнительный источник финансирования

Спецпроект с Яндексом, Сбером, VK или ВТБ
Создание проекта типа "Яндекс Дача" — дачного дома со всеми технологическими приблудами
Спецпроект может принести несколько десятков миллионов рублей

Пилот

Это штаб для команды

2 дома Один дом из 3-4 спален для персонала, второй дом в качестве офиса и первого шоу-рума. Оба дома будут проданы в рынок в 2027 году.

Затраты во время выставки персонал ПОШ (около 30 человек) будет проживать на территории AZIMUT.

Прибыль задача с пилотом выйти в ноль, не потерять денег

Оценить перспективы жилого кластера для постоянного проживания для сотрудников ПОШ и Азимута, это около 300-400 человек.

Выставка

Это главный и масштабный канал продаж

Основные участники выставки с одной стороны — производители домов, производители строительных материалов, производители дачной утвари, строительные подрядчики; с другой стороны — покупатели дачных домов

Прибыль нет цели получить большую прибыль, цель — не потерять денег, привлечь 25,000 целевых клиентов и продать 20 выставочных домов и 100 участков с подрядом.

Выручка входные билеты, продажа выставочных домов, комиссия от продажи домов и участков в ПОШ, продажа стендов, продажа рекламы и спецпроектов, комиссия с ночевок в соседних отелях, комиссия от продажи туристических услуг

Затраты строительство домов с отделкой и мебелью, благоустройство территории, реклама, обучение подрядчиков, временный персонал

График чтобы выставка открылась в июне будущего года, в октябре должна появиться дорога в строительном исполнении, в ноябре свайные фундаменты для будущих домов. Тогда к марту можно возвести 20 домов, приступить в марте к отделке и открыть дома в середине мая. Финальное благоустройство возможно после схождения снега, скорее всего в мае 2026 года.

Реклама и пре-сейл Сезонный интерес просыпается в марте, поэтому начнем в марте. В первый год делаем существенные инвестиции в маркетинг. Такие, какие не могут позволить себе наши конкуренты.

Без иллюзий На рынке мало богатых производителей дачных домов. В первый год они не будут строить дома за свой счет, нет доверия. Мы финансируем строительство домов за свой счет. Таким образом мы получим идеальную картинку в нужный нам срок.

Халявы не будет Производитель дома (участник выставки) обязан компенсировать нам затраты на дом в течение 12 месяцев после открытия выставки по согласованному графику. Продать дом в рынок или выкупить на свои деньги.

Производители должны быть финансового довольны ПОШ обеспечит каждому производителю продажи 10 домов на территории дачного курорта в течение 2-х выставочных лет. ПОШ получит комиссию с каждой продажи.

Выставка работает 2 года В 2028 году выставка пройдет на новом месте на территории дачного курорта ПОШ.

Без исключений Если выставочный дом продан в рынок, то покупатель сможет использовать его как частный дом только с 1 мая 2028 года. Все выставочные дома работают с выставочной функцией 2 года.

В 2028 году справятся сами В 2028 году затраты на дома финансируются производителями без участия ПОШ.

Вход на выставку платный по билетам. Цель — 25,000 гостей в первый год.

Выставку рекламируют все Каждый участник выставки обязан продать не менее 500 билетов по своим коммерческим каналам.

Сайт с пакетным бронированием ПОШ получит комиссию с продажи ночевок в AZIMUT и других отелях, которые будут оформлены через сайт выставки.

Тест-драйвы в низкий сезон В межсезонье дома на выставке превращаются в отель с тест-драйвами и приносят дополнительный доход.

Спецпроект Возможно получится придумать красивый спецпроект "Дача будущего" и продать его условному Сберу или Яндексу за миллионы рублей.

Льготный кредит Возможно получится найти льготный кредит под выставку в рамках нацпроекта по туризму или какой-нибудь программы Минпромторга.

Дачный отель

Это тест-драйвы домов

Размещается в выставочных домах

Работает с ноября по май

Главная функция тест-драйвы домов, поддержание атмосферы в низкий сезон

Дополнительная функция загрузка персонала в низкий сезон

Прибыль нет цели получать прибыль, цель — продавать участки с подрядом

Выручка ночевка

Затраты обустройство домов для ночевок, персонал для обслуживания

Дачный курорт

Это главный источник прибыли

Целевая аудитория семейные пары, проживающие на севере Москвы

Продукт Участки продаем только с подрядом. Нам будут советовать продать без подряда, но мы не будем делать этого. Более того, мы будет продавать участки только с домами производителей, которые представлены на нашей выставке. В этом случае в 2028 году у нас будет очередь на выставку из производителей.

Прибыль Земельные участки — главный источник прибыли. При продаже домов зарабатываем комиссию. На продаже целевых взносов ничего не зарабатываем.

Выручка цену на землю и домовладения поднимаем плавно в зависимости от спроса

Конкуренция среди конкурентов только ВЭБ. Нужно будет помочь ВЭБу не наделать ошибок и тоже получить приятный финансовый результат.

Затраты в 2026 году ведет урбанизацию 100 участков во время выставки, участники выставки должны видеть активные строительные работы.

Строительство домов только на клиентские деньги. Если будет ипотека, то через эскроу. К этому моменту у нас должны быть налажены финансово-юридические отношения с производителями из числа участников выставки.

Урбанизация последующих очередей за счет оборотного капитала или возобновляемой кредитной линии (ВКЛ)

Урбанизация ведется от лица СНТ ПОШ выдает целевой займ на СНТ для выполнения строительных работ. СНТ возвращает займ по мере продажи участков и оплаты целевых взносов.

Основной персонал ПОШ будет в СНТ Расходы на ФОТ будут компенсироваться из целевых взносов.

Магнит

Устойчивое развитие территории

Ищем один или несколько окупаемых круглогодичных туристических магнитов: фермерский ресторан, детский лагерь, сафари-парк, этнографический парк, спортивный парк и так далее

Туристический магнит повысит привлекательность дачного курорта рядом, создаст рабочие места, поддержит атмосферу жизни круглый год

Финансирование за счет льготных кредитов. Рано или поздно окно возможностей откроется.

AZIMUT

Это наш партнер, а не конкурент. Нам нужно предложить им взаимовыгодную стратегию развития, сами они ничего не предложат. AZIMUT — это два партнера: ВЭБ и Azimut Hotels (Александр Клячин).

Гости AZIMUT — потенциальные гости выставки и покупатели дач.

Цель охватить каждого гостям AZIMUT. Минимум 5 рекламных касаний.

Выручка комиссия от бронирования номеров через сайт ПОШ

Затраты реклама внутри AZIMUT, размещение нашего персонала

Интересы ВЭБа загрузка AZIMUT, монетизация 170 га вокруг курорта, продажа домов с завода СТОД