Гэтсби для ПСБ

Проект клубного дома "Гэтсби" на Патриках

ПОШ приглашает ПСБ к редевелопменту жилого дома в центре Патриков

₽1.4 млрд Прибыль до налогов
₽5.0 млрд Выручка
₽3.6 млрд Затраты
30 месяцев Срок проекта

Структура сделки с ПСБ

₽250 млн инвестиции от девелопера

₽3.2 млрд кредитная линия от ПСБ из 3-х лимитов: ₽1.8 млрд на покупку актива, ₽0.2 млрд на предпроектные работы, и ₽1.2 млрд на ремонтные работы с выборкой не более ₽0.2 млрд. В итоге выборка по 3-м лимитам будет около ₽2.2 млрд.

24 месяца срок кредитной линии. Целевой срок погашения кредитной линии 12 месяцев.

Ставка КС+5%, к оплате 2/5 от КС, остальное в конце.

до 25 декабря кредитное решение

до 25 января наполнение эскроу для оплаты сделки по приобретению актива

Качественный люкс на Патриках

На московском рынке громадный дефицит качественного люкса Годами копится отложенный спрос (подробнее).

ПОШ нацелен удовлетворить этот спрос Дом на 5 квартир с одной квартирой на этаже, с финишной отделкой, студией для персонала, просторной кладовой и 2 м/м для каждой квартиры.

Проект предполагает покупку и редевелопмент построенного многоквартирного дома Капитальный ремонт и надстройка пентхауса на 6-м этаже через реконструкцию.

Всего 5 квартир одна квартира на этаже, выход из лифта в квартиру

Квартиры с отделкой включая кухни и ванные (мудборд)

Дизайнер Дмитрий Великовский (Instagram)

Девелопер Петр Шура (биография)

Целевой клиент региональная элита, которая особо ценит Патрики и квартиры с отделкой

Экономика

Базовый сценарий средняя цена ₽3.6 млн, прибыль до налогов ₽1.82 млрд
Консервативный сценарий средняя цена ₽3.1 млн, прибыль до налогов ₽1.06 млрд

Выручка

Лот Все квартиры продаются с отделкой, 2 м/м на паркинге, одной студией для персонала и одной комнатой хранения.

Цена за м² Квартира продается по полезной площади. Паркинг, студия и комната хранения идут бесплатным бонусом.

Основной канал продажи брокеры. Комиссия со сделки 3%.

Продажа квартир осуществляются через ДКП без эскроу

Девелопер рассчитывает продать 4 из 5 квартир в течение 6 месяцев

Продажа 3 из 5 квартир позволяет полностью погасить кредит и обеспечить финансирование всех затрат

Спрос и конкуренция

Патрики — самый известный и модный район в Москве, мечта для региональных клиентов.

Патрики — №1 в Москве по средней цене за м² в ₽3.9 млн.

В настоящий момент на Патриках дефицит нового предложения. Старт 5 проектов перенесен на 2026-27 годы. Подробнее про маркетинг.

Единственная новостройка в продаже — жилой комплекс "Левенсон" (сайт проекта) от компании Vesper. Здесь 24 квартиры, меньше 1 м/м на квартиру, нет бассейна и студий для прислуги.

Цены от ₽500 млн до ₽1.8 млрд за квартиры (₽3.2-5.5 млн за м²). По данным Dataflat.ru продано 5 квартир по средней цене ₽3.1 млн за м². Кроме того продан "Главный особняк" (1,400 м²).

В Москве в продаже находится около 250 квартир дороже ₽800 млн. Ни одна квартира не имеет следующий набор: отделка + сервисный лифт для прислуги + студия для прислуги + 2 м/м на паркинге.

Инна Горбунова из Altus Capital ожидает значительный приток капитала на рынок недвижимости после снижения процентных ставок по депозитам.

Позиция по рискам

Разрешение на надстройку 6-го этажа

Вероятность успеха выше 70%. Почему? ВРИ не меняется. Высотная отметка не нарушается. Конструктив дома позволяет надстроить этаж. Все жилые новостройки вокруг выше высотной отметки в доме. Девелопер выбрал подрядчика на согласования с подтвержденным опытом.

Если разрешения не будет, на 6-м этаже появится эксплуатируемая кровля, которая будет продана владельцу квартиры на 5-м этаже. Площадь террасы 220 м², коэффициент при продаже 30%, продаваемая площадь 66 м².

Выручка

Экономика проекта выдерживает снижение цен на 30% до ₽2.5 млн / м², что невероятно дешево для квартиры с отделкой, 2 м/м в паркинге, студией для прислуги и кладовой.

В случае отсутствия целевого спроса на большие квартиры с отделкой в течение первых 3-х месяцев, Девелопер может принять решение о размещении на этаже 2-х квартир вместо одной, продаже квартир без отделки, и размещении на 1-м этаже ритэйла и/или ресторана.

Затраты

В строительном бюджете заложены 10% на непредвиденные затраты.

К реализации проекта будут привлечены технический заказчик, генеральный подрядчик и субподрядчики с подтвержденным целевым опытом.

Этапы и сроки

Всего 30 месяцев.

Старт проекта

Через 2 мес предпродажная упаковка здания, утверждение архитектурно-функциональной концепции и планировок, старт продаж

Через 3 мес запуск работ по согласованию проекта реконструкции, утверждение проекта на капремонт

Через 6 мес продажа 2-х квартир, полный расчет с продавцом

Через 6 мес старт строительных работ по модернизации инженерных систем

Через 9 мес старт отделочных работ в квартирах на 2-5 этажах

Через 18 мес ремонт фасада, получение РнС на реконструкцию, старт строительства 6-го этажа

Через 24 мес сдача 6-го этажа, старт отделки

Через 28 мес завершение отделочных работ

Через 30 мес передача ключей

Здесь кипит жизнь

В 100 метрах от дома расположены Cutfish, Mollusca, Santi, Pinch, Angel Cakes и еще десяток ресторанов, баров, бутиков и салонов.

Великовский

Дизайнер проекта — Дмитрий Великовский (Instagram). В портфолио — десятки реализованных проектов в премиальном сегменте, в том числе жилые дома "Малая Бронная, 15" (сайт) и The Patricks (сайт) на Патриках.

Всего 5 квартир

В доме 6 наземных и 2 подземных этажей
Жилые этажи со 2-го по 6-й
Каждая квартира — одна на этаже
К каждой квартире прилагаются 2 м/м на подземном паркинге, студия для прислуги и кладовая

Эталонное зонирование

Квартиры зонированы на гостевую, приватную и сервисную функции
Гостевая функция гардероб, с/у, фойе, галерея, гостиная, столовая
Приватная функция мастер-спальня, детская и гостевые спальни, семейная гостиная, кабинет, кухня
Сервисная функция хранение, постирочная, апарт для сотрудника, инженерная комната

С отделкой

Все квартиры передаются с отделкой.

Кухня, фурнитура и столешницы произведены по индивидуальным проектам. Бытовая техника от ведущего мирового производителя
Ванные из итальянского мраморного камня и мозаики. Сантехника от ведущего мирового производителя
Паркет из ценных пород дерева
Столярка двери, гардеробные, встроенные шкафы ручной работы
Покраска красками и лаками высшего стандарта
Окна дерево-алюминиевые с повышенной звукоизоляцией

Разделение потоков

Отдельные входы и лифт для персонала
Гости и жители дома не пересекаются с персоналом, курьерами и доставкой

Помощники всегда рядом

Студия для персонала на первом этаже
Комната отдыха для охранников и водителей на первом этаже

Гардьен

В отличие от консьержа, гардьен проживает в доме
На первом этаже дома расположен апартамент для постоянного проживания гардьена
Гардьен заботится о доме, как своем, выполняя многие функции управляющей компании

Клубная гостиная

На первом этаже для встреч с гостями и соседями

2 м/м на квартиру

Подземный паркинг на 8 м/м. Плюс 2 м/м во дворе.
Зарядки для электрокаров и места для хранения колес

Кладовые комнаты

Просторные (20 м²) кладовые с необходимым инженерным оборудованием и мебелью

Тишина

Дерево-алюминиевые окна с повышенной звукоизоляцией
Звуковая защита для наружных стен
Звуконепроницаемые перегородки внутри квартир
Виброзащита для инженерного оборудования
Бесшумные инженерные системы

Инженерные системы

Инженерные системы и оборудование от ведущих мировых производителей.

Вода система очистки и обогащения. Бесперебойное обеспечение горячей водой.
Воздух свежий с увлажнением. Приточно-вытяжная вентиляция с двухступенчатой системой очистки воздуха.
Климат индивидуальная система для каждой квартиры. Внутрипольные конвекторы.
Безопасность видео, контроль доступа. Противопожарная безопасность. Безопасность инженерных систем.
Лифты парадный, сервисный и автомобильный.
Связь усиление сотовой связи, высоко-скоростной интернет, Wi-Fi
Штатный инженер надежнее, быстрее и дешевле.