ПОШ
I am ready for a long road flight for work with a week- or months-long projects.
Журнал ПОШ ИТ

Здесь ₽10 млрд прибыли

Мастер-план развития туристического кластера в Переславле-Залесском. Здесь всё готово для создания курортных поселков и туристической инфраструктуры.

Общая площадь кластера 585 га

200 га принадлежит ВЭБ.РФ. 385 га — владельцу ПОШ.

  1. 35 га Курорт AZIMUT Park Hotel Действует ВЭБ и AZIMUT Hotels
  2. 29 га Гора, речка, спорт, дачный отель ВЭБ
  3. 100 га Сельский курорт, дачи на продажу ВЭБ
  4. 36 га Дачный курорт, дачи на продажу ВЭБ
  5. 19 га Выставка дачных домов (временный магнит) ПОШ
  6. 35 га Дачный курорт на реке, баня и творческий лагерь Частный инвестор
  7. 64 га Дачный курорт в лесу ПОШ
  8. 43 га Корпоративный курорт с ретритом ПОШ
  9. 97 га Парк дикой природы (магнит)ПОШ
  10. 100 га Сельский курорт ПОШ
  11. 62 га Дачный курорт с арт-парком ПОШ

Формула успеха

Успешный курорт — это уникальная комбинация из магнита, отеля и курортного жилья. Магнит создает круглогодичный поток гостей, отель позволяет монетизировать гостей в покупателей жилья, а жилье обеспечивает главный источник прибыли.

В Переславле уже создан отель, который может принимать более 200,000 гостей в год. Осталось открыть магнит и запустить продажи дачи. Общая прибыль проекта превысит ₽10 млрд. Срок реализации 6-7 лет.

Магнит
  • Оптимальный магнит — парк дикой природы.

  • Для запуска парка с потоком более 500,000 туристов в год потребуется 3 млрд инвестиций, включая 900 млн собственных средств.

  • Магнит загрузит отель до 70%, увеличит скорость продаж курортного жилья рядом и окупится за 5 лет.
Жилье
  • Продажи жилья, упакованных в дачные и сельские курорты, принесут более 7 млрд чистой прибыли.

  • Здесь будет 2,200 дачных домовладений. 500 купят сотрудники кластера.

  • Для продажи оставшихся 1,700 достаточно, если покупателем станут 0.06% от числа гостей за 5 лет. Скорость продажи зависит от жадности девелоперов.

Риски

Учитывая, что в проекте 3 игрока, для снижения рисков потребуется разработка и согласование детального мастер-плана, либо один из игроков консолидирует 100% земельного банка и дальше будет выполнять роль мастер-девелопера. Второй вариант является наиболее устойчивым.
1 Конкуренция продуктов
Для примера, если ПОШ создает парк дикой природы на своей земле, то внутри парка появится отель из домиков, которые будут грузиться оператором в первую очередь. Это приведет к недозагрузке AZIMUT.
2 Ценовая конкуренция
Конкуренция между участниками проекта, что приведет к снижению прибыли. У каждого игрока своя финансовая стратегия и приоритеты. Существует высокая вероятность, что кто-то из игроков будет вынужден снижать цены для повышения скорости продаж.
3 Конфликты между участниками
За доступ к ресурсам: технические условия, маршруты инженерных сетей, разрешения, со-финансирование затрат от государства и многое другое.

8 причин для успеха

1 Рядом инфраструктура

В 2019 году ВЭБ.РФ открыл AZIMUT Park Hotel емкостью 460 номеров.
Здесь расположены 2 отеля, 30 арендных домов, спортивные и игровые площадки, конгресс-зал, рестораны и бар, спа и баня. Летом 2024 года открылся круглогодичный открытый бассейн.
Здесь регулярно проходят интересные спортивные, культурные и развлекательные события.

Создать такую инфраструктуру — сложная и дорогая задача. Здесь эта задача уже решена.

Соседство с такой инфраструктурой полезно для создания курортных поселков (дачные курорты) и туристических магнитов (парки развлечений).
2 Бесплатный поток покупателей круглый год

Создать стартовый поток потенциальных покупателей и комфортное место для приземления гостей — сложная задача. Эта задача тоже решена.

Целевой поток AZIMUT Park Hotel более 250,000 гостей в год. Поток в 2023 году более 100,000 гостей. Это хороший поток для старта. Остается настроить рекламные каналы для охвата аудитории.

AZIMUT является комфортным местом приземления для ваших гостей и потенциальных покупателей, где они могут оценить привлекательность территории и инфраструктуры вокруг.

Бар в гостинице Forest

3 Гарантированная доступность локации

Важно как для туристов, так для покупателей курортных дач.

Если на дорогах пробки, есть возможность добраться за 108 минут без пробок на ж/д-экспрессе от Ярославского вокзала в центре Москвы. 3 рейса в день (расписание). Станция Берендеево расположена в 9 км от AZIMUT.

Скоро рейсов будет больше. В августе в центре Переславля открыли новый железнодорожный вокзал.
4 Подтвержденный спрос на дачи

За последние 12 мес жители Москвы и области сделали 4.3 млн запросов "Купить дачу" в Яндексе, и более 47 тыс запросов "Купить дачу в Переславле".

В результатах поиска вместо современной комфортной дачи покупатели видят участки без подряда и морально устаревшие дачи.
Современные потребители не хотят связываться со строительством загородных домов и отдыхать на дачах в морально устаревших советских СНТ.

Поэтому значительная часть спроса уходит в категорию отложенного – 4.3 млн запросов конвертируются в 50 тыс сделок. Получается 1 сделка на 80 запросов — это очень мало. Вывод — потребители не могут найти подходящий продукт.

Весной 2024 года ПОШ провела тестовую рекламную онлайн-кампанию, предлагая гостям AZIMUT приобрести дачу в дачном курорте ПОШ рядом с AZIMUT (генплан). Было получено более 400 заявок на просмотр.

Дачный дом ПОШ, 2 спальни, 82 м2

С учетом соседства с AZIMUT, дефицита качественных дач и отложенного спроса, ежегодная ликвидность локации оценивается в 300-500 сделок с готовыми дачами в ценовом диапазоне от ₽7 млн до ₽12 млн за домовладение.

Осталось запустить первую очередь. Инвестиции в запуск первой очереди на 100 домов не более ₽200 млн. Готовность к строительству — 2 недели. Срок запуска пилота — 3 мес.
На территории кластера для строительства курортного жилья отведено 414 га (продаваемая площадь земли 70%, средняя площадь участка 14 соток), при средней цене за сотку ₽300 тыс и средней цене за домовладение ₽10 млн, чистая прибыль девелопера от продажи земли достигнет ₽7 млрд.
Всего 2,200 домовладений, из них не менее 500 домовладений приобретут сотрудники кластера.
5 Растущий спрос на туризм

В 2023 году Переславль посетило более 500 тыс туристов.
Территория рядом с AZIMUT идеально подходит для создания современного туристического магнита. Почему?

  • Переславль равноудален от трех региональных центров: 130 км от Москвы, 130 км от Ярославля и 135 км от Владимира. В 3-х часовой доступности на авто проживает более 10 млн потребителей.

  • Каждый год Москву посещает более 20 млн туристов, часть отправляется в путешествие по "Золотому кольцу".

  • Рядом построен AZIMUT, который может обслуживать более 200 тыс гостей в год. Нет необходимости инвестировать в свои гостиницы, они уже построены. Это облегчает экономику проекта и повышает доходность инвестиций.

О каких магнитах идет речь?

Существует более 100 туристических магнитов. Самое верное решение — создать парк дикой природы. Ежегодно "Московский зоопарк" посещает более 3.5 млн гостей. Целевой поток парка дикой природы в Переславле будет более 500 тыс гостей.

Здесь животные живут в просторных вольерах. Основа коллекции — зрелищные дикие кошки: амурский тигр, дальневосточный леопард, снежный барс, гепард, лев, рысь и другие.

Вольер с тиграми в сафари-парке Thoiry (Франция)

В рамках туристического нацпроекта действует 141-ПП, которое позволяет привлекать кредиты с льготной ставкой для создания туристических магнитов.

Базовая модель для качественного парка дикой природы:
  • 97 га территория, 120 видов диких зверей
  • ₽3 млрд инвестиции, 70% кредит, ₽900 млн свои, 26 мес до открытия
  • ₽2500 средний чек, 500 тыс гостей, ₽1.25 млрд выручка
  • 25% маржа, ₽312 млн ebitda, 4-5 лет окупаемость
  • ₽3 млрд капитализация, 3x ROI

Гостиничный номер в сафари-парке Port Lympne (Англия)

Какие еще магниты подходят для этой локации?

Круглогодичные магниты, которые ориентированы на семейных туристов и целевых покупателей дач:

  • Выставка дачных домов — как Open Village, но про дачи. Это эффективный инструмент для привлечения целевой аудитории покупателей дач и продажи курортного жилья в локации.

  • Спортивная трасса для бега, велосипедов и лыж — небольшие инвестиции, охват перспективной аудитории. Дорога по участкам ПОШ вокруг AZIMUT уже используется как трасса для спорта.

  • Детский творческий лагерь — гигантский спрос с низкой конкуренцией и нулевыми налогами. Соседство с детским лагерем резко повысит привлекательность дач для молодых родителей. В 2013 году было решение Путина В.В. о строительстве лагеря "Страна детей" в этой локации.

  • Исторический парк — как французский парк Puy De Fou, но про историю России. Переславль является родиной Александра Невского и российского флота Петра Первого. Это сложный проект в реализации, но он обеспечит долгосрочный спрос и устойчивое конкурентное преимущество.

  • Этнографический парк рядом с селом Иванисово — как деревня "Мандроги". В 2027 году село Иванисово будет отмечать 400-летие.

Если в локации создать 2 мощных магнита, то поток может вырасти до 1 млн гостей в год. Для сравнения: поток в Суздале более 2 млн гостей в год. Цель вполне себе реалистична. Вопрос в целесообразности, так как слишком большой поток туристов будет мешать продажам курортного жилья.
6 Целевой ВРИ

Земельный банк ВЭБ

Все участки включены в границы населенных пунктов с ВРИ под рекреацию. Этот ВРИ с легкостью меняется на ИЖС.

Земельный банк ПОШ

300 из 385 га включены в границы населенных пунктов для ИЖС и рекреации. Изменения в генплан были внесены в 2021 году, в ПЗЗ — в 2023 году. Девелопер сэкономит массу времени и инвестиций.
7 Построена автодорога

В 2020 году введена в эксплуатацию двухполосная автомобильная дорога (8 км), которая соединила все участки.

Общие затраты ₽280 млн. ПОШ профинансировал разработку ПСД, строительство профинансировано в рамках ФЦП.

Новая 2-полосная автодорога через участки ПОШ вокруг AZIMUT

8 Подведена инженерная инфраструктура

В 2020 году введен в эксплуатацию газопровод, который проложен вдоль построенной автодороги (п. 7). Общие затраты ₽65 млн.

В 2023 году подведен оптоволоконный кабель "Ростелеком".

На территории отсутствует дефицит электричества. В 2024 году получены ТУ на электричество для дачного курорта.

Особые зоны на кадастровой карте: газ, электричество, интернет, водоохранная зона

Хронология развития территории

  • В 2019 открыт гостиничный комплекс AZIMUT Park Hotel емкостью 460 номеров. В 2023 году AZIMUT принял более 100,000 гостей. Максимальная загрузка 225,000 гостей. Объем инвестиций более 4 млрд.

  • С 2019 года в AZIMUT ежегодно проводятся несколько крупных событий, в том числе международный марафон Mad Fox и Фестиваль воздухоплавания.

  • В марте 2020 года в AZIMUT прошло совещание под председательством премьер-министра РФ Мишустина М.В. По результатам совещания выпущены поручения, в том числе по развитию курортного кластера ПОШ.

  • В 2020 году, по поручению Мишустина М.В., разработали и утвердили концепцию и стратегию развития туристического кластера в Переславле-Залесском.

  • В июне 2020 года на ж/д-станции Берендеево открыта остановка ж/д-экспресса следующего из Москвы в Ярославль.

  • В сентябре 2020 года запущен прямой ж/д-рейс из Москвы в Переславль.

  • В 2020 году открыли газопровод к кластеру.

  • В 2020 году ввели в эксплутацию автомобильную двухполосную дорогу, которая соединила все участки ПОШ. Длина 8 км. Инвестиции ₽280 млн.

  • В 2021 году ДОМ.РФ представил мастер-план развития туристического кластера в Переславле-Залесском.

  • В 2023 году Переславская дума утвердила изменения в Генплан и ПЗЗ по всем участкам ПОШ. Изменения открыли возможности для девелопмента.

  • В июле 2024 года в Переславле открыли новое здание ж/д-вокзала.

  • В августе 2024 года в AZIMUT открылся летний бассейн.
2024-09-29 12:13